Приложение к Постановлению от 25.03.2015 г № 325
Статья 1
Внести в подпункт 7 статьи 39-5 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2004, N 41, ст. 3993; N 52, ст. 5276; 2005, N 30, ст. 3122; 2006, N 50, ст. 5279; N 52, ст. 5498; 2007, N 21, ст. 2455; N 45, ст. 5417; 2008, N 20, ст. 2251; N 29, ст. 3418; N 30, ст. 3597; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 30, ст. 4590; 2013, N 9, ст. 873; 2014, N 26, ст. 3377) изменение, заменив слова ", отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных" словом "и".
Статья 2
Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
Президент
Российской Федерации
В.Путин
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ
В ПОДПУНКТ 7 СТАТЬИ 39-5 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
Проект федерального закона "О внесении изменения в подпункт 7 статьи 39-5 Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - законопроект) подготовлен в целях обеспечения защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов, и направлен на предоставление мер поддержки пострадавшим гражданам - участникам долевого строительства, перед которыми застройщики не выполнили свои обязательства по завершению строительства в срок, предусмотренный договором.
Для обеспечения указанных целей законопроектом предлагается внести в Земельный кодекс Российской Федерации поправки, предусматривающие право субъектов Российской Федерации бесплатно предоставлять земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность некоммерческих организаций, созданных гражданами.
В настоящее время положения Земельного кодекса Российской Федерации, основываясь на принципе платности землепользования, устанавливают общее правило о платном предоставлении в частную собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
С 1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения которого регулируют вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменения действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Указанным законом внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в частности:
признается утратившей силу статья 28, пункт 2 которой определяет право субъектов Российской Федерации принимать законы, предусматривающие бесплатное предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность юридическим лицам;
определяется исчерпывающий перечень случаев предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно, предусмотренный статьей 39-5.
Право субъектов Российской Федерации принимать законы, предусматривающие бесплатное предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность юридическим лицам непосредственно связано с действующим на сегодняшний день правовым регулированием вопросов, направленных на предоставление мер поддержки граждан - участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
Так, например, положения статьи 8 областного закона от 27 декабря 2013 года N 107-оз "О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области" в качестве основной меры поддержки пострадавших участников долевого строительства предусматривают, что юридическому лицу, принявшему на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых помещений в нем пострадавшим участникам долевого строительства и исполнившему указанные обязательства в полном объеме, для компенсации произведенных расходов бесплатно предоставляется в собственность иной земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом установлено, что рыночная стоимость бесплатно предоставляемого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", должна соответствовать размеру фактически произведенных и обоснованных расходов.
Подобные законы приняты во многих других субъектах Российской Федерации.
Такой механизм решения проблемы "обманутых дольщиков" является наиболее эффективным, поскольку позволяет привлечь к решению данной проблемы новых инвесторов строительства, а также исключить дополнительные расходы бюджета субъекта Российской Федерации и возможность злоупотребления со стороны недобросовестных застройщиков и участников долевого строительства.
Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и неисполнение застройщиками своих обязательств по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых помещений в нем гражданам - участникам строительства является в настоящее время одной из самых значимых социально-экономических проблем.
По официальным данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (http://minstroyrf.ru) по состоянию на 1 ноября 2014 года в России насчитывается 569 проблемных объектов и 46,4 тысячи граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
Безусловно, федеральное законодательство не лишено пробелов в той части, которая касается случаев невозможности исполнения застройщиком своих обязательств по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых помещений в нем гражданам - участникам долевого строительства. Невозможность продолжения строительства может быть вызвана как изначальными нарушениями застройщиком законодательства в области долевого строительства и привлечения денежных средств граждан, так и результатами его экономической деятельности, при которой неплатежеспособность застройщика переходит из временной в долгосрочную и приводит в итоге к объявлению его банкротом. При таких обстоятельствах в большинстве случаев обеспечить завершение строительства многоквартирного дома возможно только силами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного пострадавшими участниками долевого строительства. А в случае признания застройщика несостоятельным (банкротом) возможность достройки многоквартирного дома силами подобного кооператива является единственной возможностью.
Однако завершение строительства жилищно-строительным кооперативом за счет своих собственных средств (то есть за счет средств пострадавших участников долевого строительства, создавших такой кооператив) зачастую становится неразрешимой проблемой для граждан - участников долевого строительства, поскольку на участников строительства, принявших решение о создании жилищно-строительного кооператива для завершения строительства многоквартирного дома, возлагаются весьма существенные и порой неоправданные обязательства. Такое завершение строительства возможно только путем привлечения инвестора. Созданный гражданами кооператив не имеет возможности привлечения потенциальных инвесторов. Однако такая возможность у жилищно-строительного кооператива может возникнуть в случае наличия у него права собственности на земельный участок, на котором может осуществляться строительство многоквартирного дома, как для последующего предоставления жилых помещений в нем пострадавшим участникам долевого строительства (особенно в случаях, когда количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось недобросовестным застройщиком), так и для компенсации привлеченным инвестором своих расходов на завершение строительства "проблемного" дома и передачу квартир в нем гражданам.
Поправки в Земельный кодекс, предусматривающие право субъектов Российской Федерации бесплатно предоставлять земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность некоммерческих организаций, созданных гражданами, позволят создать необходимые экономические и правовые условия, способствующие завершению строительства "проблемных" объектов, и тем самым обеспечить решение проблемы "обманутых дольщиков", необходимость решения которой обозначена в пункте 1 поручения Председателя Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2011 года N ВП-П9-6498 в части выполнения перечня поручений Президента Российской Федерации от 5 сентября 2011 года N Пр-2618 по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве.