Методические рекомендации от 29.06.2004 г № Б/Н
Методические рекомендации о порядке совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и порядке выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области
Председатель Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом
А.Ю.Дрозденко
29.06.2004
1.Общие положения
1.1.Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (I часть) от 30.11.1994, Гражданским кодексом Российской Федерации (II часть) от 26.01.1996, Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001, Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Законом Ленинградской области от 31.05.2004 N 29-оз "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области".
1.2.Настоящие Методические рекомендации разработаны в целях установления на территории Ленинградской области единого порядка совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (далее - земельные доли) и порядка выдела земельных участков в счет земельных долей, основанного на соблюдении требований нормативных правовых актов Российской Федерации и Ленинградской области.
1.3.Методические рекомендации содержат:
- основные требования к порядку совершения сделок по отчуждению земельных долей;
- основные требования к порядку выдела земельных участков в счет земельных долей.
2.Порядок совершения сделок по отчуждению земельных долей
2.1.Сделка по отчуждению земельной доли совершается в письменной форме (простой либо нотариальной по желанию сторон).
Договор дарения земельной доли подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции - Ленинградской областной регистрационной палате.
2.2.В договор об отчуждении земельной доли обязательно включаются следующие условия:
- описание земельного участка, доля в праве на который подлежит отчуждению;
- размер земельной доли, подлежащей отчуждению, выраженный в гектарах, с качественной оценкой в баллогектарах;
- цену земельной доли (при возмездном отчуждении).
2.3.При возмездном отчуждении земельной доли применяются следующие правила:
2.3.1.Продавец земельной доли уведомляет остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.
Уведомление должно содержать существенные условия договора об отчуждении земельной доли (в том числе: размер земельной доли, описание земельного участка, доля в праве на который продается, цена, почтовый адрес лица, отчуждающего земельную долю), а также указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в учреждение юстиции - Ленинградскую областную регистрационную палату.
В случае если участников общей долевой собственности менее пяти, каждый сособственник должен быть уведомлен в письменной форме. Уведомление вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если участников долевой собственности более пяти, сообщение о распоряжении земельной долей может быть опубликовано в соответствующем печатном издании муниципального образования, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления, по месту нахождения земельного участка.
2.3.2.Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения уведомления в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки земельной доли или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан одновременно уведомить в письменной форме Правительство Ленинградской области и администрацию муниципального образования, на территории которого полностью или преимущественно находится соответствующая часть земельного участка, о намерении продать земельную долю с указанием цены и других существенных условий договора независимо от количества участников долевой собственности. Уведомление вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если Правительство Ленинградской области и администрация муниципального образования откажутся от покупки земельной доли либо не уведомят продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать земельную долю третьему лицу по цене, не ниже указанной в уведомлении.
Для продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое уведомление в письменной форме по правилам, установленным настоящим пунктом.
2.4.При совершении сделки для регистрации права собственности приобретателя на земельную долю в учреждение юстиции - Ленинградскую областную регистрационную палату представляются:
1) Заявление о государственной регистрации ранее возникшего права от лица, отчуждающего земельную долю (в том случае если право собственности на земельную долю возникло до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. до 31.01.1998).
2) Заявление от лица, отчуждающего земельную долю, о государственной регистрации перехода права в связи с отчуждением доли.
3) Заявление о государственной регистрации права собственности на земельную долю от лица, приобретающего земельную долю.
4) Документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.
5) Договор об отчуждении земельной доли - подлинник и копия (если договор совершен в простой письменной форме - 2 подлинных экземпляра).
6) Кадастровый план земельного участка, доля в праве на который отчуждается. Предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
7) Документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников, а также Правительства Ленинградской области и администрации муниципального образования, на территории которого полностью или преимущественно находится соответствующий земельный участок (экземпляр газеты с опубликованным в нем сообщением, уведомление с распиской о вручении или уведомление о вручении заказного письма).
8) Иные документы, необходимые для государственной регистрации.
3.Порядок выдела земельных участков в счет земельных долей
3.1.Целями выдела земельного участка в счет земельных долей могут быть только создание и расширение личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также передача земельного участка в аренду.
3.2.Участники долевой собственности на общем собрании решают вопрос о составлении проекта территориального землеустройства; обеспечивают определение на местности границ находящегося в общей собственности земельного участка.
3.3.Участники долевой собственности решают вопрос о местоположении части земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельной доли. Для этого:
- участникам долевой собственности направляется извещение о созыве собрания (в письменной форме или через средства массовой информации) не позднее чем за один месяц до его проведения;
- проводимое общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов владельцев земельных долей;
- решение принимается большинством не менее чем в 2/3 голосов участников собрания (один владелец земельной доли (земельных долей) имеет один голос).
3.4.Межевание границ части земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельной доли, проводится на основании проекта территориального землеустройства. Проект территориального землеустройства готовится согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 07.07.2002 N 396 "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства" и Методическим рекомендациям по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности, утвержденными Росземкадастром 26.01.2004.
3.5.Минимальный размер выделяемого земельного участка не может быть менее одного гектара.
3.6.Для выдела земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности уведомляет о своем намерении выделить земельный участок в счет земельной доли в письменной форме остальных участников долевой собственности или публикует сообщение в средствах массовой информации с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных Законом. Порядок направления уведомления сособственникам и в средства массовой информации, в которых могут быть опубликованы сообщения, указаны в п. 2.3 настоящих Методических рекомендаций.
Наличие возражений участников общей собственности на выдел земельного участка, поступивших в течение месячного срока с момента надлежащего их уведомления, является основанием для признания несогласованным предложения о местоположении земельного участка и размера соответствующей компенсации.
В случае если возражение вынесено после указанного срока, предложение о местоположении земельного участка и размера соответствующей компенсации считается согласованным.
3.7.Участник долевой собственности, принявший решение о выделе земельного участка и не получивший возражений, за счет собственных средств осуществляет межевание указанного участка.
3.8.Участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, выплачивает компенсацию иным участникам долевой собственности в том случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей (пример расчета в приложении 1).
Рыночная стоимость земельных участков на единицу площади и размер компенсации определяются специализированными организациями, имеющими лицензию на осуществление такого вида деятельности.
3.9.При регистрации права собственности на выделенный земельный участок в учреждение юстиции - Ленинградскую областную регистрационную палату представляются:
1) Заявление о государственной регистрации права собственности на выделяемый земельный участок.
2) Документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.
3) Свидетельство о праве собственности на земельную долю участника, выделяющего земельный участок, или правоустанавливающий документ и свидетельство о государственной регистрации права собственности.
4) Протокол общего собрания участников, которым согласовано местоположение части земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке будут выделяться участки в счет доли в праве общей собственности.
5) Решение собственника о выделе земельного участка в счет доли в праве.
6) Кадастровый план выделяемого земельного участка.
7) Документ, подтверждающий надлежащее уведомление сособственников (экземпляр газеты с опубликованным в нем сообщением, сообщение с распиской о вручении или уведомление о вручении заказного письма).
8) Иные документы, необходимые для государственной регистрации.
3.10.Участники долевой собственности после выдела земельных участков в счет земельных долей могут обратиться в учреждение юстиции - Ленинградскую областную регистрационную палату за регистрацией права общей долевой собственности на оставшийся после выдела земельный участок. Для этого обязательно представление кадастрового плана на данный земельный участок, а также, в случае необходимости, соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности.
Приложения
2004-06-29 Приложение к Методической рекомендации от 29 июня 2004 года № Б/Н Расчет