Постановление Губернатора Ленинградской области от 20.04.1998 № 111-пг
О мерах по созданию условий для развития новых форм совместного управления и содержания жилья на базе товариществ собственников жилья
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ГУБЕРНАТОРА ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ от 20 апреля 1998 года N 111-пг Утратилo силу - Постановление Губернатора Ленинградской области от 25.04.2005 г. N 89-пг О мерах по созданию условий для развития новых форм совместного управления и содержания жилья на базе товариществ собственников жилья (В редакции Постановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98 г. N 331-пг) Во исполнение Федерального закона "О товариществах собственниковжилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ и в целях содействия осуществлениюсобственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованиюи распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, обеспечениянадлежащего качества жилищно-коммунальных услуг и эффективнойдеятельности создаваемых товариществ собственников жилья п о с т а н о в л я ю: 1. Утвердить: Методические рекомендации по формированию кондоминиумов какединых комплексов недвижимого имущества в жилищной сфере и созданию наих базе товариществ собственников жилья (приложение 1); Примерный устав товарищества собственников жилья (приложение 2); Типовую форму паспорта домовладения (приложение 3). 2. Регистрацию кондоминиумов как единых имущественных комплексови товариществ собственников жилья производить в Ленинградскойобластной регистрационной палате и ее территориальных отделениях всоответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от23 января 1995 года N 15/1 "О государственной регистрации недвижимостина территории Ленинградской области" в установленном порядке. 3. Установить, что для управления кондоминиумом товариществособственников жилья получает лицензию, дающую право на самостоятельноеремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума, или заключает сорганизацией, имеющей указанную лицензию, если ее наличиепредусмотрено действующим законодательством, договор на обслуживаниеобщего имущества в кондоминиуме. 4. Комитету жилищно-коммунального хозяйства Ленинградскойобласти: 4.1. Осуществлять организационное и нормативно-методическоеобеспечение, а также координацию действий с органами местногосамоуправления по вопросам создания и деятельности товариществсобственников жилья. 4.2. Совместно с комитетом по архитектуре и градостроительству,комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Ленинградскимобластным комитетом по управлению государственным имуществом,Ленинградским областным управлением инвентаризации и оценкинедвижимости, Ленинградской областной регистрационной палатой в первомполугодии 1998 года разработать и представить на утверждение методикурасчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, атакже размеры взимаемых тарифов на выполнение работ по формированию ирегистрации кондоминиумов. 5. Рекомендовать органам местного самоуправления способствоватьсозданию товариществ собственников жилья как новой эффективной формыуправления многоквартирными жилыми домами: 5.1. Передачу нормативной части земельных участков в качествеобщего имущества кондоминиума осуществлять бесплатно, сверхнормативной- по договору купли-продажи или аренды. Уполномочить органыархитектуры и градостроительства муниципальных образованийорганизовать и проводить работы по формированию планов межеваниятерриторий, определению размеров и установлению границ земельныхучастков с привлечением проектных организаций, имеющих соответствующуюлицензию на разработку градостроительной документации. Границыземельных участков подлежат утверждению главами муниципальныхобразований. 5.2. Провести инвентаризацию жилищного фонда по выявлению домов,в которых более 50 процентов площади находится в частнойсобственности, для первоочередного инициирования созданиякондоминиумов. 5.3. По результатам инвентаризации сформировать до 1 июня 1998года адресные программы создания товариществ собственников жилья. 5.4. Предложить правлениям жилищно-строительных кооперативов,члены которых полностью выплатили свой пай за квартиру и оформилиправо собственности (хотя бы один член кооператива), а также инымобъединениям собственников недвижимости в жилищной сфере произвестипреобразование в товарищества собственников жилья с регистрациейучредительных документов в установленном порядке. 5.5. Назначать в создаваемые товарищества и в избранные имиправления (если более 30 процентов площади всех помещений вкондоминиуме находится в муниципальной собственности) подготовленныхуполномоченных представителей для соблюдения в них интересовмуниципальных образований. При этом полномочия в пределах прав иобязанностей членов товариществ оформлять доверенностью. 5.6. Целевое бюджетное финансирование товариществ для обеспечениясодержания и ремонта общего имущества в кондоминиуме осуществлять наосновании договора о целевом бюджетном финансировании товарищества,заключаемого между администрацией муниципального образования итовариществом, в котором определять объемы средств. выделяемыхтовариществам в качестве дотаций. 5.7. В проектах бюджетов муниципальных образований начиная с 1998года предусматривать отдельной строкой расходы на финансированиеутвержденной адресной программы создания товариществ собственниковжилья, учитывающие: разработку планов межевания территориисуществующей застройки (квартала, микрорайона и их частей);формирование и регистрацию кондоминиумов и товариществ собственниковжилья; содержание и ремонт домов, где образованы товарищества, вчасти, не покрываемой средствами, поступающими от оплаты жилья членамитоварищества; обеспечение компенсаций за предоставление льгот исубсидий по оплате содержания и ремонта жилья членам товарищества,имеющим право на соответствующие льготы и субсидии. 5.8. Определить условия и порядок финансирования работ поформированию и государственной регистрации кондоминиумов и товариществсобственников жилья: а) для граждан - собственников жилых помещений - за счет средствбюджетов муниципальных образований на безвозмездной или возвратнойоснове в пределах предусмотренных ассигнований; б) для юридических лиц - собственников жилых и нежилых помещений- за счет собственных средств; в) для застройщиков во вновь создаваемых кондоминиумах - за счетсобственных средств. 5.9. Ежеквартально осуществлять контроль за использованиемденежных средств, предоставленных в соответствии с договором, а такжеза соблюдением товариществами собственников жилья правил и нормсодержания и ремонта жилищного фонда. 5.10. Рассмотреть вопросы по освобождению товариществсобственников жилья от части местных налогов для целевого направлениядополнительных средств на содержание жилищного фонда. 5.11. Довести до сведения домовладельцев и населения условия ипорядок формирования кондоминиумов и преимущества создания товариществсобственников жилья, используя для этого местные средства массовойинформации, собрания членов жилищно-строительных кооперативов ивстречи с жильцами, а также организовать консультационную помощь вподразделениях муниципальных образований. 6. Контроль за исполнением постановления возложить на первоговице-губернатора Ленинградской области по управлению областнымхозяйством Соколова Ю.В. Губернатор Ленинградской области В.Густов УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Губернатора Ленинградской области от 20 апреля 1998 года N 111-пг (приложение 1) МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по формированию кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в жилищной сфере и созданию на их базе товариществ собственников жилья Методические рекомендации подготовлены комитетомжилищно-коммунального хозяйства в целях обеспечения на территорииЛенинградской области единого согласованного подхода к формированию ирегистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья. Методические рекомендации разработаны в соответствии сдействующим федеральным гражданским законодательством: Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15июня 1996 года N 72-ФЗ; Гражданским кодексом Российской Федерации; Федеральным законом "О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ;Федеральным законом "О некоммерческих организациях" от 12 января 1996года N 7-ФЗ; постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров иустановлении границ земельных участков в кондоминиумах". В методических рекомендациях определяются: порядок выполнения процедур формирования и регистрациикондоминиума как единого имущественного комплекса и создании на егооснове товариществ собственников жилья; порядок определения размеров и установления границ земельныхучастков в кондоминиумах, передаваемых в собственность или арендутовариществам собственников жилья; принципы организации и текущей деятельности объединенийсобственников жилья; возможности товариществ собственников жилья по эффективномууправлению и использованию общего имущества кондоминиума; взаимоотношения товариществ с организациями различных формсобственности, осуществляющими жилищно-коммунальное обслуживание. КОНДОМИНИУМ КАК ЕДИНЫЙ КОМПЛЕКС НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ Объекты и общее имущество в кондоминиуме 1. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества,включающий земельный участок в установленных границах и расположенныена нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные,предназначенные для жилых или иных целей части (помещения), находятсяв частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности,а другие части (общее имущество) находятся в общей долевойсобственности. Объектами собственности в кондоминиуме являются жилые помещения(квартира, комнаты в квартире) и/или нежилые помещения (магазин, кафе,аптека, офис, учреждение, складские помещения и так далее), а такжеимущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцами (собственниками жилых или нежилых помещений,включая пристроенные, в комплексе недвижимого имущества) иодновременно участниками долевой собственности на общее имуществовыступают граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъектыРоссийской Федерации, муниципальные образования. Помещение в кондоминиуме может принадлежать несколькимсобственникам на праве общей собственности, выступающим как одиндомовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности несколькопомещений в кондоминиуме. 2. В состав кондоминиума может входить здание или его часть, илинесколько компактно расположенных зданий, в которых помещенияпринадлежат различным ( не менее чем двум) домовладельцам сприлегающим земельным (приусадебным) участком в установленныхграницах, пешеходными и внутриквартальными дорогами, водоемами,многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами. В отдельный кондоминиум могут быть выделены: одно здание или отдельная часть здания размером не менее однойблок-секции с изолированным от других частей здания входом имеж-квартирным лестнично-лифтовым узлом при условии, что надстройка,ре-конструкция, перестройка либо снос блок-секции не нарушатцелостность других частей здания, не входящих в состав данногокондоминиума; несколько зданий, компактно расположенных на едином (неразделенном другими участками) земельном участке; поселки коттеджной застройки, а также несколько компактнорасположенных садовых или дачных домов (с приусадебными участками илибез них), гаражей и других строений, объединенных общим земельнымучастком, элементами инфраструктуры, общими проездами, пожарнымиводоемами и иными объектами общего пользования, требующими совместногоуправления и обслуживания. Общим имуществом кондоминиума являются фундаменты, межквартирныелестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты и иные шахты,вестибюли, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, несущие иненесущие ограждающие конструкции, мусоросборочные камеры,механическое, электрическое, сантехническое и иное инженерноеоборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, мансарды,прилегающие земельные участки в установленных границах с элементамиинженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, подъезднымипутями, пешеходными дорожками, а также иные отдельно стоящие объекты,непосредственно связанные в едином комплексе недвижимого имуществакондоминиума, предназначенные для обслуживания, общего использования идоступа к жилым и нежилым помещениям. Право собственности на общее имущество в кондоминиуме 3. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевойсобственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно отправа собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. (Вредакции Постановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98г. N 331-пг) По решению общего собрания домовладельцев объекты общегоимущества могут быть переданы в пользование какого-либо лица илилицам без нарушений охраняемых законом прав и интересовдомовладельцев. (В редакции Постановления Губернатора Ленинградскойобласти от 23.10.98 г. N 331-пг) Прилегающий земельный участок и иное общее имущество вкондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования(сервитутом) другими лицами. При создании объединения собственников часть правомочий поотношению к доле общей собственности каждого его члена делегируетсяобъединению. Делегирование этих правомочий не изменяет положениясобственника, он не лишается права владения, пользования ираспоряжения принадлежащими ему жилыми и нежилыми помещениями всоответствии с общими нормами гражданского законодательства. 4. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности наобщее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна долепринадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрахквадратных площади (общим собранием или иным законным соглашениемможет быть установлено иное). Доля участия собственника комнаты (комнат) в коммунальнойквартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади вквартире, установленной пропорционально находящейся в егособственности жилой площади, или в иной единообразной форме,установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установленаразной для различных групп домовладельцев в зависимости от видапринадлежащих им помещений в кондоминиуме. Порядок определения и изменения долей собственников на частьобщего недвижимого имущества устанавливается соглашением сторон взависимости от вклада каждой из сторон в образование и приращениеобщего имущества либо в ином порядке, установленном нормамигражданского законодательства. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиумеустанавливается путем умножения площади помещения на удельныйпоказатель земельной доли для зданий разной этажности. Доля собственности нового домовладельца в праве общейсобственности на общее имущество равна доле предшествующегодомовладельца. Доля каждого собственника помещения в праве общей собственностина объекты общего пользования всегда следует судьбе правасобственности на помещение. Порядок формирования и осуществления государственной регистрациикондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества 5. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества со всемиобременениями и правами, которыми обладают собственники жилых инежилых помещений, а также все сделки с имуществом в рамках данногокомплекса, подлежат в установленном порядке обязательнойгосударственной регистрации Ленинградской областной регистрационнойпалатой и ее территориальными отделениями в соответствии с действующимзаконодательством с представлением паспорта домовладения. 6. Формирование кондоминиума как единого комплекса недвижимогоимущества предусматривает: определение состава имущества, включаемого в кондоминиум; проведение технической инвентаризации зданий, сооружений ипомещений; оформление технического паспорта на объект недвижимости; определение границ земельного участка, включаемого в составкондоминиума; оформление градостроительного паспорта земельного участка; оформление кадастрового плана земельного участка; оформление паспорта домовладения; осуществление государственной регистрации кондоминиума какединого имущественного комплекса. 7. Инициировать формирование и регистрацию кондоминиума, созданиена его основе товарищества собственников жилья могут: домовладельцы или их представители, субъекты права хозяйственноговедения или оперативного управления (представители предприятий,организаций, учреждений, муниципальной службы заказчика); заказчики и застройщики, создающие (реконструирующие) недвижимоеимущество в целях создания кондоминиума; жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Расходы по формированию кондоминиумов как единых комплексовнедвижимого имущества, как правило, несут собственники жилых и нежилыхпомещений, включаемых в состав кондоминиума, а во вновь создаваемыхкондоминиумах - застройщики, осуществляющие строительство в целяхсоздания кондоминиума. Органы местного самоуправления вправе принимать решения обоформлении и регистрации вновь образуемых кондоминиумов за счетсредств бюджетов муниципальных образований как на безвозмездной, так ина возвратной основе путем выдачи беспроцентных ссуд. При определении условий и порядка финансирования работ погосударственной регистрации кондоминиумов и товариществ целесообразнозатраты граждан - собственников жилых помещений отнести за счетсредств бюджета муниципального образования, а юридических лиц -собственников жилых и нежилых помещений - за счет их собственныхсредств. 8. К работе по оформлению документов, необходимых для регистрациикондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества,привлекаются: местные органы архитектуры и градостроительства - для определенияразмеров и установления границ земельных участков (проектов границземельных участков), организации разработки планов межеваниятерритории, оформления градостроительных паспортов, подготовки плановдомовладений, других сведений и материалов, необходимых для оформлениятехнических паспортов домовладений, регистрации кадастровых данных вградостроительном кадастре; органы охраны памятников истории и культуры - для участия вподготовке материалов по организации кондоминиумов, включающихобъекты, находящиеся под охраной Государственной инспекции по охранепамятников истории и культуры; территориальные органы по земельным ресурсам и землеустройству -для выноса границ земельных участков в натуру и регистрации их вземельном кадастре; районные (городские) учреждения технической инвентаризации - дляорганизации работ по описанию объектов недвижимости путем проведениятехнической инвентаризации, оформления технических паспортов наобъекты недвижимости и составления паспорта домовладения со сведениямио недвижимом имуществе кондоминиума; жилищно-эксплуатационные организации - для выдачи заключений осоставе инфраструктуры жилищной сферы, включаемой в составкондоминиума. При несогласии со сведениями, внесенными в паспорт домовладения,с границами земельного участка или наложенными на него ограничениями(обременениями, сервитутами), с составом инфраструктуры жилищнойсферы, включаемой в кондоминиум, инициаторы формирования кондоминиумавправе до подачи заявления о его регистрации обратиться вадминистрацию муниципального образования с заявлением о разрешенииспорного вопроса, которое должно быть рассмотрено в месячный срок спривлечением заинтересованных структур. В случае несогласия с принятыми решениями инициатор вправеобжаловать их исключительно в судебном порядке. 9. На органы архитектуры и градостроительства возлагается: определение размеров и установление границ земельных участков(проектов границ земельных участков), организация разработки плановмежевания территории; оформление градостроительных паспортов; подготовка планов домовладений, других сведений и материалов,необходимых для оформления технических паспортов домовладений; регистрации кадастровых документов и сведений в градостроительномкадастре. Установление границ землепользований территорий в застройкегородов и других поселений производится в соответствии спостановлениями Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров иустановлении границ земельных участков в кондоминиумах" и от 2 февраля1996 года N 105 "Об утверждении Положения о порядке установленияграниц землепользований в застройке городов и других поселений". Оформление документов может производиться за счет домовладельцеви бюджетов муниципальных образований. Составление кадастровых планов осуществляется по заданию комитетапо земельным ресурсам и землеустройству Ленинградской области или егоструктурного подразделения предприятиями и организациями, имеющимилицензии указанного комитета. В соответствии с правилами застройки городов и других поселенийпо заявлению домовладельцев или товарищества собственников жильяорганами архитектуры и градостроительства выдается в установленномпорядке разрешение на ограждение земельного участка в кондоминиуме(декоративные ограды, живые изгороди и т.п.). 10. Организация работ по описанию объектов недвижимости иподготовки паспорта домовладения, необходимого для регистрациикондоминиума в качестве единого комплекса недвижимого имущества,возлагается на Ленинградское областное управление инвентаризации иоценки недвижимости. 10.1. В соответствии с Положением о государственном учетежилищного фонда в Российской Федерации (утверждено постановлениемПравительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301) приформировании кондоминиумов и образовании на их базе товариществсобственников жилья районные, городские государственные учреждениятехнической инвентаризации проводят основную (первичную) и текущую(при наличии инвентаризационных сведений) инвентаризацию ипаспортизацию жилищного фонда и уборочной площади земельного участканезависимо от срока предыдущей инвентаризации с оформлениемтехнического паспорта утвержденной формы на объекты недвижимости,включенные в кондоминиум. Технический паспорт составляется на каждое основное строение,входящее в состав кондоминиума, и является составной частью паспортадомовладения. Подлинник технического паспорта хранится в инвентаризационномделе архива учреждений технической инвентаризации, а копиятехнического паспорта выдается инициаторам создания кондоминиума. Сроки проведения технической инвентаризации объектовнедвижимости, входящих в кондоминиум, устанавливаются следующие: до 10 дней - на объекты в рамках существующей застройки; до 15 дней - на объекты, вновь вводимые в эксплуатацию. Техническая инвентаризация и оформление технического паспортаможет проводиться как за счет средств домовладельцев, так и за счетсредств бюджетов муниципальных образований. Условия и порядокфинансирования работ по технической инвентаризации определяютсяадминистрацией муниципального образования в пределах ассигнований,предусмотренных в бюджете на текущий год. Плата за проведение инвентаризационных работ, изготовление иоформление технического паспорта и его копий определяется всоответствии с тарифами на инвентаризационно-технические работы иуслуги по объектам недвижимости, расположенным на территорииЛенинградской области, утвержденными постановлением ГубернатораЛенинградской области от 14 апреля 1997 года N 200-пг. В дальнейшем плановая инвентаризация и паспортизация жилыхстроений и жилых помещений для целей государственного учетапроизводится с периодичностью не реже одного раза в пять лет за счетсредств их собственников по ставкам, утверждаемым ПравительствомЛенинградской области. При изменении учетных сведений (все изменения, не предусмотренныепроектом - перепланировка, установление перегородок и тому подобное) ипри совершении разного рода сделок (отчуждение квартиры, части дома,нежилого фонда, сдача помещений в аренду, смена собственника)проведение технической инвентаризации обязательно. Все изменения,выявленные в результате проведенной инвентаризации, подлежатсогласованию с органами архитектуры и градостроительства. 10.2. Для регистрации кондоминиума в соответствии с действующимзаконодательством необходимо предоставление паспорта домовладения,содержащего необходимые сведения о недвижимом имуществе вкондоминиуме, включая: запись о том, что данное домовладение представляет собойкондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре; реквизиты органа, осуществляющего государственную регистрацию иучет имущества, в котором хранится копия паспорта домовладения; при наличии государственного земельного кадастра -государственный кадастровый номер домовладения; почтовый адрес домовладения; план домовладения, включающий ситуационный план М 1:10000, и планучастка на топографической основе М 1:500 с нанесением жилых и нежилыхзданий и сооружений, наземных и подземных инженерных сетей, красныхлиний, линий застройки, границ территориальных зон, границ земельногоучастка; градостроительные регламенты, ограничения, сервитуты, включающиехарактеристики условий обустройства и функционирования домовладения,сведения о земельном участке, составе его площади,архитектурно-планировочные показатели строений домовладения; технические паспорта зданий и сооружений, включающие планы этажейзданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой от-дельнойчасти домовладения и ее площади, высоты этажей по материалам актовгосударственной приемочной комиссии объекта недвижимости, техническиепаспорта квартир; сведения о материалах и иных характеристиках несущих иограждающих ненесущих конструкций; историческая справка - год постройки и реконструкции, проектные истроительные организации, прошлые и настоящие собственникикондоминиума; сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума. Составными частями паспорта домовладения являются: план земельного участка с кадастровым номером; технический паспорт на объекты недвижимости, включенные вкондоминиум. Паспорт домовладения действителен при наличии всех указанныхдокументов. Он комплектуется районными, городскими учреждениямитехнической инвентаризации на основании натурных обмеров, сведенийорганов архитектуры и градостроительства и органов по земельнымресурсам и землеустройству. Все экземпляры паспорта домовладения вместе с приложениями должныбыть прошиты, пронумерованы и удостоверены подписью и печатьюруководителя учреждения технической инвентаризации. Тексты документовдолжны быть написаны разборчиво, без сокращения. Один экземпляр паспорта после его регистрации выдается подрасписку инициаторам создания кондоминиума, второй экземпляр остаетсяв архиве районного, городского учреждения технической инвентаризации. Инициатор создания кондоминиума для получения паспортадомовладения представляет в районные, городские учреждения техническойинвентаризации: заявление по установленной форме; план земельного участка с его кадастровым номером; технические паспорта на объекты недвижимости; заключение жилищно-эксплуатационного органа о составеинфраструктуры жилищной сферы, включаемой в состав кондоминиума набазе отдельной части здания для ранее возведенного комплекса объектовнедвижимости; справки о подтверждении права собственности не менее двухдомовладельцев в кондоминиуме, кроме вновь вводимых объектов; документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочиягражданина-инициатора или представителей юридического лица-инициатора. Паспорт домовладения выдается заявителю в срок не более пятирабочих дней со дня подачи заявления. Оформление паспорта, его обновление и копирование в зависимостиот решения муниципального образования может осуществляться как за счетсредств товарищества, так и за счет средств муниципального бюджета. Районное, городское учреждение технической инвентаризациинаправляет уведомление о проведенной регистрации с указаниемкадастрового номера и адреса кондоминиума в муниципальное образованиепо месту нахождения кондоминиума и в органы налоговой инспекции. Форма уведомления устанавливается Ленинградским областнымуправлением инвентаризации и оценки недвижимости. 11.Размеры земельных участков для создания кондоминиумов натерриториях существующей застройки городов и других поселений, а такжена вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии сградостроительной документацией, градостроительными нормативами иметодикой расчета нормативных размеров земельных участков вкондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумахустанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков(при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отводамагистральных инженерно-транспортных коммуникаций, еслиградостроительными требованиями не установлено иное. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общуюдолевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется взависимости от площади участка, занятого непосредственно жилымизданиями и иными объектами недвижимости, входящими в составкондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимымидля обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетомсоблюдения требований градостроительных нормативов, пожарнойбезопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм,обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан вкондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящегов состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума.При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания гражданна смежных земельных участках и права собственников, владельцев,пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцеврасположенных на них зданий, строений и сооружений. Методика расчета нормативных размеров земельных участков вкондоминиумах утверждается Правительством Ленинградской области. Если фактическая площадь земельного участка в существующейзастройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемойв общую долевую собственность домовладельцев в соответствии сдействующим законодательством, и увеличение размеров земельногоучастка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков непредставляется возможным, то границы передаваемого земельного участкав кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам. Сверхнормативная территория может быть передана домовладельцамили товариществу собственников жилья в собственность (за плату) илиаренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденнойградостроительной и землеустроительной документацией, не может бытьиспользована в качестве самостоятельного объекта. Территория общего пользования (основные проезды, детские,физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленыхнасаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала,микрорайона подлежит передаче в собственность или арендудомовладельцам или товариществу собственников жилья только при условииустановления соответствующих ограничений и сервитутов. Порядок организации работ по определению размеров и установлениюграниц земельных участков в кондоминиумах, включая оплату подготовки ивыдачи документов, необходимых для создания кондоминиумов,определяется органами местного самоуправления. Для определения размеров и установления границ земельных участковпроводятся следующие работы: подготовка материалов по установлению границ земельных участков вкондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по их использованиюи сервитутов; организация разработки плана межевания территории существующейзастройки (квартала, микрорайона или их частей) для созданиякондоминиумов (при необходимости); определение нормативных размеров и установление границ земельныхучастков, передаваемых домовладельцам бесплатно; выявление территорий, превышающих нормативные размеры земельныхучастков (сверхнормативные территории), и подготовка проектовдоговоров о передаче в собственность или аренду этих территорийдомовладельцам или товариществу собственников жилья; разрешение споров, возникающих при установлении границ земельныхучастков, сервитутов и ограничений по использованию земельныхучастков. Указанные работы выполняются органом архитектуры иградостроительства муниципального образования. Решения принимаютсямежведомственной комиссией по руководством заместителя главыадминистрации по вопросам муниципального хозяйства на открытыхзаседаниях с участием домовладельцев конкретного кондоминиума, а такжесобственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежныхземельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строенийи сооружений, которым по их требованию выдаются копии принятыхрешений. Документы и материалы по определению размеров и установлениюграниц земельных участков в кондоминиуме должны быть подготовлены ипереданы в органы местного самоуправления в срок не позднее двухмесяцев с даты обращения в уполномоченный орган домовладельцев илитоварищества собственников жилья о передаче земельного участка всобственность или аренду. В течение первого месяца с даты подачи заявления органархитектуры и градостроительства муниципального образования обязанвыдать товариществу собственников жилья (при его отсутствии -отдельным домовладельцам) проект границ земельного участка,передаваемого бесплатно, с указанием его площади, а также границ,размеров и стоимости сверхнормативной территории. В срок не более двух недель после получения проекта границземельного участка заявитель должен определить свои намерения вотношении формы владения сверхнормативной территорией (собственностьили аренда) и подать в орган архитектуры и градостроительствасоответствующую заявку. Орган архитектуры и градостроительства внедельный срок должен письменно уведомить собственников, владельцев,пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцеврасположенных на них зданий, строений и сооружений о порядкеознакомления с проектом границ земельного участка, а также о времени иместе заседания по рассмотрению и решению этого вопроса. Согласованные с заинтересованными органами, домовладельцами илитовариществом собственников жилья конкретного кондоминиума,собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами смежныхземельных участков и владельцами расположенных на них зданий, строенийи сооружений предложения органа архитектуры и градостроительства оразмерах и границах земельного участка, передаваемого в собственность(бесплатно или за плату) или аренду, а также об установлениисервитутов и ограничений по его использованию оформляются протоколомсогласования. По итогам заседания орган архитектуры и градостроительства вустановленном порядке оформляет окончательный план границ всегоземельного участка, входящего в состав кондоминиума, и подготавливаетпроекты решений органов государственной власти или органов местногосамоуправления о передаче этого участка в собственность (бесплатно илиза плату) или аренду домовладельцам или товариществу собственниковжилья. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы смежныхземельных участков и владельцы расположенных на них зданий, строений исооружений, которые не согласны с предложениями органа архитектуры иградостроительства о размерах и границах земельного участка, могутобжаловать их в орган местного самоуправления. Передача земельных участков в кондоминиуме в собственность илиаренду осуществляется в установленном порядке на основании решенийорганов государственной власти или органов местного самоуправленияпосле установления границ земельных участков в натуре. Решения органов государственной власти или органов местногосамоуправления об условиях передачи земельных участков в собственностьили аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья,установлении сервитутов и ограничений по использованию этих участков,а также об их размерах и границах могут быть обжалованы в судебномпорядке. Финансирование работ по определению размеров и установлениюграниц земельных участков в кондоминиумах осуществляется за счетсредств домовладельцев в соответствии с действующими расценками. Вслучае если проведение таких работ предусмотрено программами по созданию кондоминиумов, межеванию или инвентаризации земель, онифинансируются из соответствующего местного бюджета. 12. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, атакже права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с нимподлежат государственной регистрации с представлением паспортадомовладения. При регистрации кондоминиума в регистрационную палатупредставляются заявления установленного образца, паспорт домовладения,квитанции об оплате регистрации. Документы, представляемые на государственную регистрациюкондоминиума, должны соответствовать требованиям, установленнымзаконодательством Российской Федерации, и отражать информацию обобъектах недвижимости, входящих в состав кондоминиума, необходимую длягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единомгосударственном реестре прав. Тексты документов, представляемых на государственную регистрациюкондоминиума, должны быть написаны разборчиво, без сокращения.Фамилии, имена и отчества, адреса мест жительства домовладельцевдолжны быть написаны полностью. Все документы, необходимые для государственной регистрациикондоминиума, представляются не менее чем в двух экземплярах, один изкоторых должен быть подлинником (за исключением актов органовгосударственной власти и актов органов местного самоуправления). Послегосударственной регистрации кондоминиума подлинники со штампом орегистрации возвращаются заявителю. Размер взимаемого за регистрацию тарифа устанавливается взависимости от заявленных сроков. Товарищество собственников жилья как новая форма управления и содержания жилищного фонда. Управление кондоминиумом 13. Для обеспечения порядка эксплуатации многоквартирного дома,пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцывправе самостоятельно выбрать способ совместного управления недвижимымимуществом. 14. Управление кондоминиумом на добровольной основе можетосуществляться: непосредственно домовладельцами при незначительных размерахкондоминиума (не более четырех помещений) и ограниченном числедомовладельцев (от двух до четырех различных домовладельцев); уполномоченной государством или органами местного самоуправленияслужбой заказчика на жилищно-коммунальные услуги при условии передачидомовладельцами ей функций по управлению кондоминиумом по договору,заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданскимзаконодательством; путем образования домовладельцами товарищества собственниковжилья для самостоятельного управления кондоминиумом. При этомдопускается последующая передача по договору части или всех функций поуправлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальномупредпринимателю либо уполномоченной организации любой формысобственности (управляющему), имеющей лицензию нажилищно-эксплуатационные услуги. Способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое времяпо решению домовладельцев. Выбор способа управления кондоминиумом, вкотором более 50 процентов площади помещений находится в частнойсобственности, должен быть осуществлен домовладельцами на общемсобрании не позднее шести месяцев со дня регистрации кондоминиума. Неизбрание домовладельцами способа управления кондоминиумомвлечет наложение на них штрафа в размере, устанавливаемом органамигосударственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальногообразования. Рассмотрение дел о правонарушении и наложение штрафаосуществляется органами Государственной жилищной инспекции РоссийскойФедерации в порядке, установленном главой 21 Кодекса РСФСР обадминистративных правонарушениях. 15. По инициативе одного или нескольких собственников(владельцев) - активистов проводится собрание домовладельцев, желающихобъединиться в товарищество и имеющих в конкретном доме на правесобственности, на праве хозяйственного ведения либо оперативногоуправления жилые и нежилые помещения. Собственником еще не приватизированных квартир выступаетмуниципалитет или государственные предприятия, учреждения иорганизации. Уведомление о проведении общего собрания (не позднее чем за 10дней до даты его проведения) доводится под расписку до каждогодомовладельца в виде письменного приглашения на собрание с указаниеминициаторов созыва собрания, места и времени его проведения, повесткидня. На собрание приглашаются все жильцы дома, включая собственниковжилых и нежилых помещений, нанимателей квартир и арендаторовкоммерческих площадей, поскольку принимаемые на собрании решениязатронут всех живущих в доме. Право голоса на собрании имеют только собственники помещений вдоме (физические и юридические лица). Каждый домовладелец на общемсобрании обладает определенным количеством голосов пропорциональноустановленной доле его участия в праве собственности на общееимущество в кондоминиуме (если доля участия составляет 6,93 процента,то количество голосов, приходящихся на квартиру, также равно 6,93процента). Представитель муниципалитета участвует в общем собрании ссоответствующим количеством голосов. В случае, когда в государственной и/или муниципальнойсобственности находится более 30 процентов площади помещений вкондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им органможет принять решение об ограничении своего права до 30 процентов и оперераспределении между другими домовладельцами пропорционально долеих участия части принадлежащих ему голосов (свыше 30 процентов). Общее собрание домовладельцев правомочно, если на немприсутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем50 процентами голосов от их общего числа. На первом учредительном собрании, как правило, председательствуетинициатор собрания. На нем обсуждаются цели создания товариществасобственников жилья, преимущества и проблемы данного способауправления. Решение по выбору способа управления кондоминиумом принимаетсябольшинством голосов присутствующих на собрании домовладельцев или ихпредставителей и оформляется протоколом собрания. Данное решениеявляется обязательным для всех домовладельцев, в том числе дляоказавшихся в меньшинстве и для тех, которые независимо от причин неприняли участия в голосовании. 16. Реализуя свое право на объединение с другими собственникамидля совместного управления единым комплексом недвижимого имуществакондоминиума и пользования общим имуществом, собственники вправе,решая вопросы, затрагивающие их общие интересы, образовыватьтоварищества собственников жилья в целях: согласования порядка реализации своих прав на владение,пользование и в установленных законодательством пределах распоряжениеобщим имуществом кондоминиума; осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращениюнедвижимого имущества кондоминиума; распределения между домовладельцами обязанностей по возмещениюрасходов на осуществление соответствующей деятельности; обеспечения соответствия состояния общего имущества кондоминиумасанитарным и техническим требованиям. Товарищества как объединения домовладельцев-собственниковпомещений создаются в домах существующей застройки, в том числе набазе объединений собственников жилых помещений независимо от названия(жилищные и жилищно-строительные кооперативы и тому подобное), а такжеи на стадии строительства жилого здания, в процессе реконструкциидомов. Товарищества для решения возникающих общих проблем могутобъединяться в ассоциации, союзы и иные объединения товариществ. 17. Если собрание проголосовало за создание товариществасобственников жилья, оно из своего состава выбирает инициативнуюкомиссию для решения организационных вопросов до регистрации устава иизбрания правления товарищества. Комиссия разрабатывает проект уставаи созывает общее собрание для его принятия. Возможно принятие устава и избрание правления товарищества напервом собрании, если проект устава разработан заранее и естьсобственники, готовые принять на себя функции правления. В уставе определяются: полное наименование товарищества; местонахождение товарищества; предмет и цели деятельности; права и обязанности товарищества; права и обязанности членов товарищества; порядок управления и распоряжения общей собственностью вкондоминиуме; порядок образования и использования средств и фондовтоварищества; порядок и размеры участия каждого члена товарищества вфинансировании расходов на строительство, содержание, эксплуатацию иремонт недвижимого имущества, находящегося в общей собственности; условия реорганизации и порядок ликвидации товарищества; другие, не противоречащие законодательству положения, связанные сособенностями деятельности конкретного товарищества. Устав товарищества служит юридической основой, при помощи которойобеспечивается участие товарищества в гражданских, административных,земельных и других правоотношениях. Нормы, изложенные в уставе, обязательны для регулированиявнутренних отношений в товариществе, они являются основанием дляправоприменительных органов при разрешении спорных вопросов. Организация и государственная регистрация товариществ собственников жилья в домах существующей застройки 18. Товарищества собственников жилья создаются на базе единыхкомплексов недвижимого имущества, сформировавшихся в процессеприватизации жилищного фонда и развития рынка жилья, по волесобственников жилья на общем собрании, созываемом инициативнойгруппой. Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовойформе является некоммерческой организацией (независимым вфинансово-экономическом отношении хозяйствующим субъектом)численностью не менее двух домовладельцев-членов товарищества,создаваемой без ограничения срока деятельности, имеющей печать сосвоим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Обязательным условием при передаче ведомственных жилых зданий всобственность муниципалитета или в управление товариществам являетсявыполнение предприятиями и организациями необходимого объема работ пожилищно-коммунальному обслуживанию под контролем органовмуниципального образования. Товарищество считается организованным, приобретает статусюридического лица с момента его государственной регистрации. Товарищество подлежит государственной регистрации в Ленинградскойобластной регистрационной палате в соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации, Федеральным законом "О товариществахсобственников жилья" от 15 июня 1996 года N 272-ФЗ, Временнымположением о государственной регистрации юридических лиц ииндивидуальных предприятий на территории Ленинградской области,утвержденным постановлением Губернатора Ленинградской области от 13марта 1997 года N 144-пг. Для регистрации товарищества представляются: заявление установленного образца, подписанное председателемобщего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение оборганизации товарищества и утверждении его устава; устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, суказанием схемы определения и распределения доли участия всехдомовладельцев; паспорт домовладения; копии правоустанавливающих документов всехдомовладельцев-собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенныеуполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; другие документы, перечень которых устанавливаетсязаконодательством, иными правовыми и нормативными актами. Представленные для регистрации товарищества документырассматриваются в срок не более 30 дней. В регистрации товарищества может быть отказано в случаяхсущественного нарушения порядка и условий организации товарищества,несоответствия устава товарищества требованиям закона, а также еслирешение об организации товарищества принято с нарушениемустановленного законом порядка. Решение регистрирующего органа можетбыть обжаловано в судебном порядке. 19. После получения свидетельства о регистрации до начала своейдеятельности товариществу необходимо: получить печать; открыть счет в банке (при наличии печати и банковских карточек); встать на учет в налоговой инспекции, государственныхвнебюджетных социальных фондах (пенсионный, социального страхования,занятости населения, обязательного медицинского страхования), другихполномочных организациях, если это требуется законом; принять здание от ранее обслуживающей жилищно-эксплуатационнойорганизации по акту приема-передачи. Особенности организации товариществ собственников жилья в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов 20. Учитывая, что по своей идеологии кооперативы являютсяпрактически такими же объединениями собственников жилья, как итоварищества, возможно их преобразование в товарищества с приведениемучредительных документов в соответствие с действующимзаконодательством. При этом права и обязанности бывшего кооперативапереходят к созданному товариществу. Для смены организационно-правовой формы объединения собственниковсозывается общее собрание членов жилищностроительного кооператива, накотором принимается решение о преобразовании его в товариществособственников жилья и утверждается новый устав, необходимый длярегистрации товарищества. В тех кооперативах, где паевые взносы еще не выплачены и в домене существует хотя бы двух собственников помещений, одним из которыхможет являться и сам кооператив как юридическое лицо, сохраняетсякооперативная собственность. Организация товариществ собственников жилья во вновь строящихсяобъектах на стадии строительства 21. Товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может бытьобразовано заказчиком или застройщиком (любым физическим илиюридическим лицом, включая органы государственной власти и местногосамоуправления, или группой лиц, действующих совместно), которые имеютили будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество. Товарищество может быть образовано и зарегистрировано на любойстадии до завершения строительства, в том-числе и на этапеземлеотвода, после получения от соответствующих уполномоченных органовправа на застройку или права построить или реконструировать недвижимоеимущество. На этапе строительства или реконструкции регистрация товариществапредшествует регистрации кондоминиума. При создании товарищества в процессе строительства врегистрационный орган представляются следующие документы: заявление, подписанное лицом или лицами, образующимитоварищество; устав товарищества, принятый заявителями; копия разрешения на застройку (копии постановлений, распоряженийо выделении земельного участка или договоров аренды); другие документы, перечень которых устанавливаетсязаконодательством, иными правовыми или нормативными актами. Отрезок времени, в котором комплекс недвижимого имуществанаходится в режиме вновь создаваемого кондоминиума, ограничен моментомвыхода распоряжения-разрешения на застройку и датой государственнойрегистрации кондоминиума. Процедура регистрации кондоминиума относитсяна момент завершения строительства или реконструкции жилого здания.При этом представляются копии акта государственной комиссии по приемкезавершенных строительством объектов кондоминиума и распоряжения, егоутверждающего. Передача прав собственности на помещения во вновьсоздаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишьпосле государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума итоварищества в Ленинградской областной регистрационной палате. Застройщик на любом этапе строительства может продать илипередать в собственность другим лицам жилые и нежилые помещения вбудущем доме по договорам долевого участия, совместногоинвестирования, купли-продажи. После регистрации товарищества любой договор об отчуждении(купли-продажи) помещения во вновь создаваемом кондоминиуме долженвключать в качестве обязательного условия приобретения помещениячленство в товариществе, а соответствующая сделка должна проводиться ссоблюдением требований статьи 13 Федерального закона "О товариществахсобственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ. В уставе товарищества застройщик может предусматривать особыеправа: сохранять за собой после начала продажи помещений (на срок неболее трех лет с момента создания товарищества) права на застройку (настроительство или пристройку дополнительных помещений); установить строительный сервитут на объекты общего имущества дляосуществления своих прав на застройку; иметь административные офисы для осуществления управленияпроцессом строительства в помещениях, находящихся в собственностизастройщика; иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащиезаконодательству и не ущемляющие права товарищества. На практике возникают ситуации, когда по окончании строительстваиз-за отсутствия заказчика становится проблемой подключение дома кинженерным сетям жизнеобеспечения, а следовательно, и его заселение.Это возможно, когда квартиры в момент сдачи дома в эксплуатациюоказываются полностью распроданными (для привлечения средствинвесторов юридических и физических лиц), застройщик не хочет братьдом в управление, а муниципальному образованию невыгодно принимать егона свой баланс, так как в доме ему ничего не принадлежит. В целях исключения подобных ситуаций целесообразно инициироватьобразование товариществ во вновь создаваемых кондоминиумах на стадиистроительства, что не только сразу определяет форму управления жилымзданием, но и позволяет инвесторам будущим собственникам жилья самимопределять уровень комфортности проживания и стимулирует ихинвестиционную активность. Порядок передачи жилых домов в управление товариществ собственников жилья 22. Передача жилых домов, на базе которых созданы товарищества,товариществам осуществляется организациями-балансодержателями по фактугосударственной регистрации товарищества в десятидневный срок наосновании заявления о передаче жилого дома товариществу. При этомстоимость передаваемых безвозмездно жилых домов, объектовсоциально-культурной сферы и жилищно-коммунального назначения всоответствии с действующим налоговым законодательством от налога надобавленную стоимость освобождается (подпункт "т" статьи 5 ЗаконаРСФСР "О налоге на добавленную стоимость" от 6 декабря 1991 года N1992-I). К заявлению установленного образца в адрес муниципальной службызаказчика (организации, в полном хозяйственном ведении или оперативномуправлении которой находится здание) прилагаются: свидетельство о государственной регистрации товарищества; устав товарищества; протокол общего собрания с решением о передаче товариществу правна управление жилым домом; документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление(паспорт, доверенность, свидетельство об окончании курса обучения вкачестве управляющего жилого дома). При наличии в жилом здании, передаваемом в управлениетовариществу, помещений (жилых и нежилых), находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, муниципальные службызаказчика обязаны в течение месяца после издания распоряжения опередаче вступить в товарищество, утвердить кандидатуру своегопредставителя в нем, образовать комиссию и по акту приема-передачипередать дом правлению товарищества, уведомив после передачи районные(городские) учреждения технической инвентаризации для внесенияизменений в технический паспорт дома. К акту прилагается техническаядокументация. Товарищество собственников жилья в десятидневный срок послепринятия жилого дома: уведомляет об этом членов товарищества, администрациюмуниципального образования, территориальное учреждение техническойинвентаризации; выполняет функции балансодержателя и осуществляет полномочия поуправлению жилым домом; ведет техническую документацию на дом и учет балансовой стоимостии площадей жилых и нежилых помещений, вносит в технический паспортзапись о том, что дом передан товариществу; осуществляет через свои органы управление жилым домом; заключает договоры на предоставление коммунальных услуг, насодержание и ремонт жилого дома. Муниципальныеремонтно-эксплуатационные организации не вправе отказать товариществув заключении договоров и обязаны обслуживать его по действующим насоответствующий период ценам и тарифам; обращается в комитет по управлению муниципальным имуществом сзаявлением о передаче товариществу ранее заключенных договоров арендына помещения, являющиеся общей долевой собственностью членовтоварищества в здании (заявление о смене арендодателя). Взаимоотношения товарищества собственников жилья с муниципальными и другими собственниками помещений в кондоминиуме по вопросам его содержания и ремонта 23. Муниципальные и государственные органы, являющиесясобственниками помещений в кондоминиуме, входят в товарищество вкачестве его членов с долей участия, соответствующей размерумуниципальной (государственной) собственности на жилые и нежилыепомещения в кондоминиуме, что и определяет их долю голосов на общемсобрании членов товарищества и долю в общих обязательных расходах посодержанию и ремонту общего имущества. Отношения между собственниками жилых и нежилых помещений зданияпо вопросам обеспечения надлежащего содержания и ремонта дома егоинженерного оборудования, мест общего пользования и придомовойтерритории, обеспечения арендаторов, владельцев и собственников жилыхи нежилых помещений коммунальными и прочими услугами строятся наоснове решений общего собрания товарищества. В целях установления единого порядка представления интересовмуниципального образования (государственного унитарного предприятия,государственного учреждения) члена товарищества в последнееназначаются их представители, полномочия которых оформляютсядоверенностью сроком на один год и устанавливаются в пределах прав иобязанностей члена товарищества, содержащихся в уставе. Представитель должен работать в органах муниципальногообразования либо на государственном предприятии (в учреждении), иметьопыт работы в жилищной сфере не менее трех лет и пройтисоответствующую подготовку. Представитель обязан лично присутствовать на общих собраниях,заседаниях правления товарищества, согласовывать свою позицию поважным вопросам с администрацией муниципального образования(государственного унитарного предприятия, государственногоучреждения), действовать в соответствии с ее указаниями,контролировать целевое использование дотаций и субсидий, получаемыхтовариществом из бюджета муниципального образования, своевременноуведомлять о своем отказе или невозможности представлять интересы втовариществе. Наниматель квартиры не может быть членом товарищества.Государственные унитарные предприятия, государственные учреждения имуниципальные органы несут ответственность при нанесении нанимателямиквартир ущерба имуществу других домовладельцев либо общему имуществутоварищества. Жильцы неприватизированных квартир обязаны выполнять требования,предъявляемые к нанимателям по пользованию жилыми помещениями,заселенными по договору социального найма. Наниматели не имеют тех прав, какими обладают члены товарищества,но они могут высказывать свое мнение и выдвигать предложения, в томчисле о различных услугах по усовершенствованию среды проживания вкондоминиуме, посещать общие собрания членов товариществ. Арендатор нежилого помещения, не будучи собственником последнего,не является членом товарищества. Ленинградский областной комитет поуправлению государственным имуществом, государственные унитарныепредприятия, комитеты по управлению муниципальным имуществом вправепередать права и обязанности члена товарищества арендатору повзаимному соглашению (договору) за исключением права голосования наобщих собраниях по принципиальным вопросам (внесение изменений идополнений в устав товарищества), требующим решения собственникапомещения. 24. В товариществах, в которых одним из собственников помещенийявляются государство или муниципальные образования, дотации наэксплуатацию и ремонт жилищного фонда выделяются как по помещениям,находящимся в муниципальной (государственной) собственности, так и попомещениям, перешедшим в частную собственность в порядке бесплатнойприватизации. По домам, где нет муниципальной (государственной) собственности,средства на содержание и ремонт жилых помещений, перешедших в частнуюсобственность в результате приватизации, перечисляются бывшимивладельцами здания товариществу за счет средств, ранее расходуемых науказанные цели, в объемах не выше дотации на эксплуатацию и ремонтжилищного фонда. Перечисление средств производится на основании договора,заключаемого между муниципальной (государственной) структурой,осуществляющей финансирование, и товариществом, если дом находится вего управлении. Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества, неосвобождаются от обязанностей по содержанию имущества, находящегося вобщем пользовании, и вносят долю расходов, эквивалентную общей площадипомещений, находящейся в их собственности, по соглашению на расчетныйсчет товарищества. Муниципальные жилищные и ремонтно-эксплуатационные организации невправе отказать товариществу в заключении договоров на техническоеобслуживание домов и обязаны осуществлять обслуживание по действующимценам и тарифам. Ресурсо-снабжающие организации обязаны производить отпусктепловой, электрической энергии, воды, обеспечивать прием сточных воддля помещений, находящихся в частной собственности и в управлениитоварищества, по тарифам, устанавливаемым для населения. Организационная структура товарищества собственников жилья Права и обязанности членов товарищества 25. Членом товарищества после его регистрации в установленномпорядке в Ленинградской областной регистрационной палате может статьлюбой собственник помещения в кондоминиуме на основе личнойинициативы и добровольного волеизъявления. При наличии удомовладельцев права на объединение не допускается принудительныйхарактер членства в товариществе. Отказ части домовладельцев отвступления в члены товарищества не освобождает их от участия внесении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом вцелях его содержания и эксплуатации, на основе общего согласия,равноправия по владению и пользованию общей долевой собственностью.Решение спорных вопросов осуществляется в судебном порядке. (Вредакции Постановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98г. N 331-пг) По решению собственников государственного и муниципальногоимущества членами товарищества могут быть юридические лицагосударственные и/или муниципальные организации, которым помещения вкондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения илиоперативного управления. (Исключен - Постановление Губернатора Ленинградской областиот 23.10.98 г. N 331-пг) Членство товариществе прекращается с момента утраты правасобственности на помещения в кондоминиуме в связи со смертьюгражданина, с ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества ипо иным основаниям. На добровольной основе членами товарищества с моментавозникновения права собственности на помещения в кондоминиуме могутстать (В редакции Постановления Губернатора Ленинградской области от23.10.98 г. N 331-пг) лица, приобретающие помещения в кондоминиуме; правопреемники при реорганизации юридического лица членатоварищества; наследники после смерти гражданина члена товарищества. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют ихродители, опекуны или попечители в установленном законодательствомпорядке. Совершение действий от имени несовершеннолетних производитсяс согласия органов опеки и попечительства. В случае смерти собственника помещения и отсутствия наследниковпо закону и по завещанию судьба помещения определяется нормаминаследственного права. Граждане, вступающие в товарищество, принимаются правлением позаявлениям, к которым прилагаются копии правоустанавливающихдокументов на помещение в кондоминиуме. Каждому члену товариществаможет выдаваться членская книжка, в которую заносятся данные овступительных и других взносах, а также другие необходимые сведения. Все члены товарищества в равной мере обязаны соблюдать положенияустава и правила, установленные товариществом. Высшие, исполнительно-распорядительные и контрольные органы товарищества 26. Органами управления товариществом являются общее собраниечленов товарищества и правление товарищества. 27. Высшим органом управления товариществом является общеесобрание собственников помещений. В компетенцию общего собрания входитвнесение изменений в устав, принятие решений по использованию общегоимущества (отчуждение, аренда, залог, передача иных прав на имущество,приобретение, реконструкция, строительство и ремонт недвижимости), атакже введение ограничений по использованию общего имущества(предоставление сервитутов), принятие бюджета, кредитная иинвестиционная политика, найм управляющего штатом, выбор правления иревизионной комиссии, решение иных вопросов. Решения принимаются открытым голосованием. Решение может бытьпринято путем письменного опроса членов товарищества. Решения, принятые общим собранием товарищества, являютсяобязательными для всех его членов, в том числе и для тех, кто непринимал участия в голосовании. Порядок созыва и ведения общего собрания, принятия решений повопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, отражаются вуставе товарищества. 28. Исполнительным органом товарищества выступает правлениетоварищества. Правление осуществляет руководство текущей деятельностьютоварищества и обязано действовать в интересах большинства членовтоварищества. Правление избирается общим собранием из числа членов товариществане более чем на два года и подотчетно ему. Члены правления несут ответственность перед товариществом за своидействия и решения. Порядок избрания состава правления, его обязанности и права, срокполномочий отражаются в уставе товарищества. Правление из своего состава избирает председателя правления, егозаместителя, секретаря, казначея. Допускается совмещение должностейправления. 29. Председатель правления обеспечивает выполнение решенийправления. Он руководит деятельностью правления, имеет право давать указанияи распоряжения всем другим должностным лицам товарищества.Председатель имеет право подписи от имени товарищества договоров ифинансовых документов. Права и обязанности председателя и других должностных лицправления отражаются в уставе. 30. Для осуществления контроля за деятельностью товариществаобщим собранием из числа членов товарищества на срок не более двухлет избирается ревизионная комиссия товарищества.В состав ревизионнойкомиссии не могут входить члены правления товарищества. (В редакцииПостановления Губернатора Ленинградской области от 23.10.98 г. N331-пг) Ревизионная комиссия проводит ежегодные плановые ревизиифинансово-хозяйственной деятельности товарищества. Полномочия и вопросы отчетности ревизионной комиссии перед общимсобранием отражаются в уставе товарищества. 31. По решению общего собрания членов товарищества выполнениефункций правления может быть возложено на управляющего товариществом. Управляющий действует в рамках своей компетенции, несетматериальную и административную ответственность и о своей деятельностиотчитывается перед правлением. С учетом разделения обязанностей и функций: управляющий обеспечивает техническое обслуживание, ремонт исанитарное содержание дома, осуществляет административное управление иработу с обслуживающим персоналом; правление разрабатывает политику товарищества, осуществляетфинансовое управление делами товарищества и контролирует деятельностьуправляющего. Из числа членов товарищества могут образовываться инициативныекомитеты для оказания помощи правлению в решении спорных вопросов иконфликтов между членами товарищества, персоналом, в проведениивыборов, общественных и культурных мероприятий, в разработке бюджета ифинансового плана, в вопросах содержания недвижимости, ремонта истроительства, в учете лиц, получающих льготы от государства. Возможности товариществ собственников жилья по эффективному управлению и использованию общего имущества кондоминиума 32. Основные цели, преследуемые собственниками помещений приорганизации товариществ собственников жилья: обеспечение эффективного совместного управления и использованияобщего имущества, входящего в состав кондоминиума; самостоятельное решение вопросов технического обслуживания иэксплуатации общего имущества в кондоминиуме; поддержание требуемого технического и санитарного состоянияздания; поддержание первоначального рыночного уровня стоимостинедвижимости и, по мере возможности, повышение ценности собственнойквартиры и дома в целом; совершенствование среды обитания и предоставление домовладельцамболее лучших условий для безопасного и удобного проживания, отвечающихстандартам качества; минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги приподдержании стандартов качества предоставляемых услуг; создание условий для привлечения дополнительных источниковсредств на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда; получение дополнительного финансирования за счет хозяйственнойдеятельности путем эффективного использования жилищной собственности; развитие у собственников и нанимателей экономного отношения кпредоставляемым услугам путем установления прямой зависимости междуоплатой услуг и расходованием ресурсов и стимулирования установкиприборов учета потребляемых коммунальных услуг; проведение кредитной и инвестиционной политики в интересах членовтоварищества; оказание жильцам дополнительных услуг; защита прав собственников жилья как потребителейжилищно-коммунальных услуг; представление интересов собственников во взаимоотношениях стретьими лицами; совместный контроль над соблюдением норм общежития; улучшение общественных отношений в доме, создание благоприятнойатмосферы для совместного проживания. Для достижения указанных целей товарищество имеет достаточныеправовые и финансовые возможности. 33. С учетом основной задачи товарищества эффективного управленияобщим имуществом и улучшения качества его обслуживания товарищество,выступая в качестве потребителя услуг, имеет право: 33.1. Самостоятельно решать вопросы организации обслуживания иэксплуатации жилья, определять способы управления недвижимостью:силами правления или специалистов-профессионалов. В принятии решений, касающихся управления общим имуществом,товарищество не зависит от монополии муниципальных эксплуатационныхорганизаций. При найме профессионального управляющего или/и управляющейкомпании, способных одновременно обеспечивать должную эксплуатациюздания, вести финансовые дела товарищества и поддерживать ровныеотношения с жильцами, можно добиться лучшего качества выполненияпорученных работ и большей ответственности персонала, поддерживаемойматериальными стимулами. Управляющая компания, как правило, привлекается для управленияцелым жилым комплексом из нескольких многоквартирных зданий, имеющихбольшое количество нежилых помещений и сложные технические службы.Управляющая компания сама обеспечивает содержание жилья, нанимая подоговору обслуживающее предприятие или соответствующий персонал. Рольуправляющей компании может выполнять и муниципальная служба заказчика,действующая на основании договора с товариществом. Для большинства вновь создаваемых товариществ, которые не всостоянии нанять подобную фирму, целесообразно прибегнуть к услугамодного служащего управляющего (инженера-эксплуатационника) на основедоговора и должностной инструкции с установлением определеннойзаработной платы. В числе соискателей могут быть и члены товарищества. Процедура найма управляющей компании,фирмы-подрядчика,управляющего: определение перечня необходимых работ; рассмотрение и проверка предложений претендентов по качествувыполнения и стоимости работ, перечисленных в перечне; проведение индивидуальных собеседований; определение победителя конкурса исходя из профессиональных знанийи опыта работы в сфере содержания и ремонта жилищного фонда, а такжезаявленной стоимости обслуживания; заключение с претендентом договора. К функциям управления относятся: ведение технической документации на находящиеся в управлениистроения и объекты инфраструктуры; проведение технических осмотров зданий и других объектов; составление перечня требуемых работ по ремонту и обслуживаниюстроений и других объектов; составление плана выполнения работ по текущему и капитальномуремонтам с учетом состояния объектов и возможного объема финансовыхсредств для их осуществления; проведение конкурсов на обслуживание жилищного фонда, а также навыполнение капитального ремонта; заключение договоров с предприятиямипоставщиками жилищно-коммунальных услуг; выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения; осуществление систематического контроля и оценки соответствиякачества реально предоставляемого обслуживания тому, которыйпредусмотрен в договоре; формирование штрафных санкций к организациям и предприятиям,предоставляющим услуги, в случае нарушения ими договорныхобязательств; оплата услуг, предоставляемых жилищными и коммунальнымипредприятиями, в соответствии с заключенными договорами и с учетомпредъявляемых штрафных санкций; аккумулирование средств населения в виде оплатыжилищно-коммунальных услуг и бюджетных ассигнований в виде дотаций нажилищно-коммунальные услуги; рассмотрение предложений, заявлений и жалоб потребителей покачеству жилищно-коммунального обслуживания и принятие по ним мер впределах представленных полномочий; заключение в письменной форме договора найма жильягосударственного и муниципального жилищных фондов обеспечение учета исоблюдения договоров найма и аренды; регистрационно-учетные функции, хранение документов,подтверждающих право пользования помещениями; осуществление сбора установленных платежей с нанимателей иарендаторов, а также собственников квартир; взыскание в установленном порядке задолженности по оплатежилищно-коммунальных услуг; ведение различных финансовых операций; ведение бухгалтерского отчета; разработка предложений по эффективному использованию нежилыхпомещений и земельных участков в целях привлечения дополнительныхфинансовых ресурсов для улучшения состояния жилищного фонда и другихобъектов инфраструктуры; представление интересов собственника по его поручению вгосударственных и других учреждениях, а также, возможно, втовариществах собственников жилья; оформление льгот и субсидий и других форм социальногообслуживания. Кроме того, в сложившихся условиях в России на организацию,выполняющую функции управления, возлагается ряд государственныхфункций: ведение паспортно-учетной работы; взаимодействие с органами правопорядка; проведение мероприятий по гражданской обороне. 33.2. Заключать по своему выбору или на конкурсной основедоговоры с предприятиями любой организационно-правовой формы напредоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации здания. При выборе подрядчиков по оказанию жилищно-коммунальных услуг, втом числе и на конкурсной основе, целесообразно отдавать предпочтениеорганизациям, готовым выполнять полный объем работ, предусмотренныйдоговором, лучшего качества при наименьшей стоимости этих работ. Участниками конкурса могут быть как частные, так и муниципальныеэксплуатационные организации при наличии лицензии на правообслуживания объектов инженерной инфраструктуры, в случае, еслизаконодательство требует наличия такой лицензии. Товарищество, делая свой выбор, способствует развитию конкуренциив сфере эксплуатации и содержания жилья. Оно заключает договоры напоставку всех коммунальных услуг, договоры на обслуживание, договорыподряда на некоторые виды работ, трудовые договоры с рабочими ислужащими. Основными функциями обслуживания являются: мониторинг состояния жилищного фонда; профилактическое техническое обслуживание и ремонтные работы, засчет которых снижается частота и степень серьезности аварий ипродлевается срок годности основных элементов и всего здания в целом; уборка мест общего пользования; уборка придомовых территорий; благоустройство придомовой территории; вывоз мусора; подготовка жилищного фонда и других объектов инфраструктуры кэксплуатации в зимнее время; устранение аварийных ситуаций; удовлетворение заявок жильцов на устранение различныхнеисправностей. 33.3. В рамках договорных отношений осуществлять контроль засоблюдением подрядчиками нормативно-технических требований ксодержанию и использованию жилья и объектов коммунального назначения,эффективным использованием финансовых ресурсов при качественном инадежном, на уровне федеральных социальных стандартов, обслуживаниижилищного фонда и объектов коммунального хозяйства. Контроль за качеством выполнения работ и соблюдением условийдоговоров одно из основных прав и одновременно обязанностей правлениятоварищества. 34. Как некоммерческая организация со статусом юридического лицатоварищество имеет право: 34.1. Иметь расчетный счет в банке. 34.2. Определять бюджет товарищества на год, порядок расходованиясредств, направляемых на содержание жилищного фонда, включая всенеобходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общегоимущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальныевзносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели,не противоречащие закону. В условиях существующей инфляции целесообразно регулярнопересматривать статьи доходов и расходов бюджета с периодичностью одинраз в квартал, повышая соответственно платежи или устанавливаяотдельный взнос на покрытие инфляции. Бюджет готовится правлением или управляющим при помощипрофессионального бухгалтера. В бюджете учитываются все возможныедоходы и все статьи расходов товарищества. 34.3. Устанавливать на основе принятого бюджета товариществаразмер платежей, сборов и взносов для каждого собственника вкондоминиуме в соответствии с его долей участия. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общегоимущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм,утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечиваютвозмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактическийремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общегоимущества. 34.4. Пользоваться кредитами в банке, в том числе под залог жилыхпомещений, принадлежащих товариществу. Товарищество может получить кредит в учреждениях банков под залогнедвижимого имущества и под гарантии государственных и муниципальныхорганов на ремонт, перестройку или текущие расходы, если будетуполномочено его членами на общем собрании собирать с домовладельцев ивносить для погашения кредита соответствующие платежи. Сборы напогашение кредита могут быть включены в сумму ежемесячных целевыхплатежей или взиматься с каждого члена товарищества в качествеспециального взноса. В целях обеспечения получаемого кредита товарищество должно иметьв собственности дополнительное недвижимое имущество: прилегающийземельный участок, нежилые помещения или квартиры в кондоминиуме. Заключая договор об ипотеке, товарищество принимает на себяопределенные обязательства по отношению к кредиторам: извещать в письменной форме о фактах, отрицательно влияющих нафизическое состояние недвижимости в кондоминиуме и финансовоесостояние товарищества; не предпринимать определенных соглашением действий, касающихсянедвижимого имущества в кондоминиуме, включая любую форму отчуждения,залог, передачу других имущественных прав на объекты собственности,ликвидацию и реорганизацию товарищества; предоставлять кредитору право проверки финансовой документациитоварищества; другие вопросы, по которым достигнута договоренность товариществаи кредитора. 34.5. Помещать часть временно свободных средств в облигации,сертификаты, акции, другие ценные бумаги, хранить средства надепозитах в банках, для создания накоплений на оплату будущихремонтных работ. Источником финансирования товарищества являются: вступительные и обязательные платежи членов товарищества запотребляемые коммунальные и эксплуатационные услуги; доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленныена осуществление целей и задач товарищества; дотации на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты,коммунальные услуги; прочие поступления и взносы. Для снижения затрат на обслуживание и коммунальные услугитоварищество осуществляет комплекс ресурсосберегающих мероприятий,позволяющих значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов засчет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и другихэнергоресурсов. Члены товарищества прямо заинтересованы в установкеприборов индивидуального учета и регулирования потребляемых ресурсовдля определения их реального объема. Каждый член товарищества участвует в расходах товарищества наобслуживание, содержание и коммунальные услуги пропорционально своейдоле участия в праве собственности на общее имущество. В связи спереходом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуготчисления на капитальный ремонт зданий включаются в структурыобязательных платежей населения. Количественные выражения платежей зависят от бюджетатоварищества. Санкции за неплатежи нанимателей и арендаторовнеприватизированных и сданных в аренду квартир применяются кмуниципальному образованию (ведомству), как к собственнику помещений. Товарищество должно иметь обоснованную последовательную политикуи единый подход к должникам по оплате общих расходов. Финансовая деятельность товарищества основывается напропорциональном участии каждого собственника квартиры или нежилогопомещения в общих расходах, поскольку жильцы всех квартир в доме(приватизированы они или нет) и сотрудники организаций, занимающихнежилые помещения в здании, в равной степени пользуются имуществом,находящимся в общей долевой собственности, местами общего пользованияи прилегающей территорией. Распределение финансового бремени междувсеми домовладельцами является необходимым условием существования идеятельности товарищества. Необходимо обеспечить оперативное отражениезатрат по жилищно-коммунальным услугам. Для решения проблем больших ремонтных работ, заменыдорогостоящего оборудования или закупки техники товарищество можетпользоваться кредитами банка. Решение о получении заемных средствпринимается исключительно на общем собрании товарищества. Товарищество может закупать на сэкономленные денежные средстваматериалы и инвентарь для проведения в будущем ремонта здания, чтопредотвратит обесценивание денежных средств и уменьшит в дальнейшемрасходную часть бюджета. 35. В соответствии с законодательством товарищество можетполучать установленные государственные и муниципальные дотации нафинансирование затрат по эксплуатации, текущему и капитальномуремонтам, на отдельные виды коммунальных услуг, а также компенсации запредоставление государственных льгот некоторым категориям жильцов. Ежемесячно на счет товарищества поступает сумма денежных средств,которая ранее поступала на счет муниципальной организации,обслуживающей этот дом. Предоставление дотаций товариществам, сформированным на базебывших ведомственных домов, или домов, построенных частнымизастройщиками, должно быть подтверждено решениями органов местногосамоуправления. Члены товарищества имеют право на получение адресных жилищныхсубсидий на оплату жилья в зависимости от уровня их доходов. Порядок возмещения расходов за предоставление льгот,предусмотренных действующим законодательством, гражданам, проживающимв кондоминиумах, определяется соглашением, являющимся составной частьюдоговора о целевом бюджетном финансировании товарищества. Товарищество формирует банк данных о гражданах льготныхкатегорий, проживающих в кондоминиуме. Органы местного самоуправления компенсируют товариществунеобходимые средства в связи с предоставлением льгот. 36. Товарищество может заниматься любой хозяйственнойдеятельностью, которая не противоречит закону, указана в уставе ислужит для достижения целей товарищества. Товарищество вправе получать доходы от хозяйственнойдеятельности, не противоречащей закону. По решению общего собраниядоход, полученный в результате хозяйственной деятельноститоварищества, используется для оплаты общих расходов или направляютсяв специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующиепредусмотренным в уставе задачам. На практике в целях сохранения и приращения недвижимости всоответствии со статьями 24, 29, 31, 40 и 41 Федерального закона "Отовариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗтоварищества вправе заниматься следующими видами хозяйственнойдеятельности: надстраивать, перестраивать объекты общего пользования всоответствии с градостроительными нормами, получая дополнительныеплощади; строить жилье или возводить гаражи и хозяйственные постройки навыделенном земельном участке по согласованию с органами архитектуры иземлеустройства; сдавать в аренду нежилое помещение (встроенные помещения,чердаки, подвалы), получая арендную плату на свой банковский счет; осуществлять рекламную и справочно-издательскую деятельность; продавать или передавать в наем за плату принадлежащие емуквартиры в доме; оказывать за плату дополнительные услуги своим членам (услуги поремонту квартир и тому подобное); развивать имеющиеся возможности для получения доходов за счетиспользования придомовой территории (сбор за парковку автомобилей),гаражей и хозяйственных построек; создавать в установленном порядке предприятия и организации,обладающие правами юридического лица для осуществления целейдеятельности; участвовать в хозяйственных обществах и товариществах на вере вкачестве вкладчика. Все решения, касающиеся хозяйственной и предпринимательскойдеятельности товарищества, должны быть взвешены и обоснованы. 37. Товарищество имеет возможность выступать на стороне своихчленов в их взаимоотношениях с третьими лицами, обеспечивая правовуюзащиту как собственникам отдельных помещений, так и всему коллективутоварищества. В соответствии с законом товарищество имеет право: 37.1. Пресекать действия третьих лиц, затрудняющих илипрепятствующих реализации прав владения пользования и распоряжениячленами товарищества общим имуществом. 37.2. Представлять интересы своих членов в жилищных отношенияхсобственности и других отношениях с третьими лицами. 37.3. Страховать принадлежащее товариществу общее имущество отлюбых видов риска прямого физического ущерба. При ущербе, нанесенном кондоминиуму в результате страховогослучая, выплаченная страховка используется в интересах домовладельцеви ипотечных кредиторов. 38. Как юридическое лицо товарищество может от своего имениприобретать и осуществлять имущественные и личные имущественные права,исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Товарищество имеет право требовать в судебном порядке компенсациюущерба, причиненного товариществу и его членам любыми инымиюридическими и физическими лицами. При неуплате собственниками обязательных платежей на содержание иремонт общего имущества товарищество может обратиться в суд с искомпротив неплательщиков. Система договорных отношений между товариществом собственников жилья и субъектами хозяйствования 39. Сложные многосторонние взаимоотношения между хозяйствующимисубъектами различных организационно-правовых форм, складывающиеся всфере управления содержанием жилищного фонда, регулируются договорнымиотношениями. Собственники жилищного фонда и объектов коммунального назначения(органы местного самоуправления, предприятия и организации, в чьемхозяйственном ведении находятся объекты государственного жилищногофонда, юридические и физические лица) через товарищество выступаютзаказчиками на обслуживание, содержание ремонт и развитие объектовжилищно-коммунального хозяйства, находящихся в их собственности, атакже на предоставление жилищно-коммунальных услуг потребителям. Система договорных отношений между субъектами собственности исубъектами хозяйствования достаточно разветвлена и включает в себязаключение следующих договоров на выполнение работ и оказаниежилищно-коммунальных услуг: договор с органом местного самоуправления о целевом бюджетномфинансировании товарищества форма примерного договора утвержденаприказом Государственного комитета по жилищной и строительной политикеот 23 мая 1997 года N 1721; договор с ремонтно-эксплуатационной организацией на обслуживаниеобщего имущества в кондоминиуме (на обслуживание жилого дома иобъектов внешнего благоустройства) форма примерного договораутверждена приказом Государственного комитета по жилищной истроительной политике от 23 мая 1997 года N 1720; договор с самостоятельным подотраслевым коммунальным предприятиемна предоставление коммунальных услуг (водоснабжение и водоотведение,тепло, электро, газоснабжение и другие) форма примерного договораприведена в Положении о формировании договорных отношений вжилищно-коммунальных хозяйствах (приказ Минстроя России от 20 августа1997 года N 17113); договор с подрядной организацией на проведение капитальногоремонта и реконструкции; договор между собственниками жилищного фонда и нанимателями,арендаторами жилых помещений по форме согласно Положению оформировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве(приказ Минстроя России от 20 августа 1997 года N 17113); договор с управляющей компанией или службой заказчика науправление общим имуществом в кондоминиуме (в случае передачи функциислужбы заказчика). При наличии в населенном пункте многоотраслевого предприятияжилищно-коммунального хозяйства товарищество вправе заключить споследним генеральный договор на весь комплекс жилищно-коммунальногообслуживания, доверив ему заключение субподрядных договоров на всевиды работ и услуг, в том числе выполняемых организациями, невходящими в состав многоотраслевого предприятия по форме согласноПоложению о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальномхозяйстве приказ Минстроя России от 20 августа 1997 года N 17113). Договоры на обслуживание общего имущества в кондоминиумезаключаются, как правило, на конкурсной основе с привлечениеморганизаций подрядчиков различных организационно-правовых формнезависимо от их территориального расположения, имеющих лицензию навыполнение соответствующих работ, если наличие лицензии предусмотренодействующим законодательством. Договоры на жилищно-коммунальное обслуживание должны заключатьсяисходя из экономически обоснованного тарифа, обеспечивающеговозмещение издержек на оказание тех или иных услуг и производстворабот. Тарифы на услуги жилищно-коммунального хозяйства утверждаетсяорганами местного самоуправления. 40. Договор представляет собой основу взаимоотношенийтоварищества, выступающего в роли заказчика на жилищно-коммунальноеобслуживание, и организаций жилищно-коммунального хозяйства,выполняющих функции подрядчика, и позволяет увязать интересысобственника, организаций жилищно-коммунального хозяйства ипотребителя услуг. Договорной тип отношений предусматривает: возникновение и установление прав и обязанностей сторон напринципах равенства, автономии воли, имущественной ответственности исамостоятельности; свободное волеизъявление сторон, свободу и независимость в выборедругой стороны и заключении с ней договора; систематический контроль за выполнением договорных обязательств соплатой реально предоставляемых услуг в зависимости от их количества ис учетом их качественных параметров. Рекомендуется в договор включать следующие примерные условия: гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности иэкологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ сучетом состава и состояния жилищного фонда и объектовжилищно-коммунального назначения, величины средств, направляемых на ихоплату, а также размера санкций за нарушение договорных обязательств; взаимно согласованный объем работ (услуг), соответствующийобъективным возможностям; обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки испособ расчетов; санкции, применяемые к каждой из сторон при несоблюдении условийдоговора, за нарушение показателей качества; процедуру контроля заказчиком качества и своевременностивыполнения подрядными организациями всех этапов работ, а также порядоки форму оформления документов, подтверждающих нарушение сторонамисвоих обязательств по договору; порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнениядоговора; следующих порядок изменения условий договора; порядок прекращения действия договора. Договор заключается на весь технологический цикл работ,обеспечивающий конечный результат реализацию услуги непосредственнопотребителю. 41. Товарищество, обладая правом выбора самоуправления илизаключения договора на управление, вправе передать и заключить такойдоговор с управляющей компанией или службой заказчика, выступающими вкачестве специализированных организаций, предоставляющих услуги поуправлению общим имущество в кондоминиуме. При этом соответствующиеобъемы и виды работ включаются в муниципальный заказ. 42. Отношения между гражданами, проживающими в муниципальном,государственном и частном жилищных фондах и не являющимисясобственниками жилых помещений, регулируются договором найма,заключаемым между нанимателями и собственниками жилых помещений. Граждане, проживающие в муниципальном и государственном жилищномфонде социального использования, заключают договор социального найма.В частном фонде граждане занимают жилые помещения по договорукоммерческого найма в соответствии с гражданским законодательством. Основными отличительными особенностями договора коммерческогонайма являются: срочность договора до 5 лет; основание для занятия жилого помещения договор, а не ордер; площадь занимаемого жилого помещения не определяется нормойжилищной обеспеченности; другие принципы формирования платы за наем. 43. Механизм договорных отношений требует соответствующей системыконтроля и экономической оценки качества обслуживания потребителейчерез систему оплаты в соответствии с реально достигнутымипоказателями качества. Эффективная система контроля за работой по обслуживанию жильяпредставляет собой комплекс взаимосвязанных организационных итехнических мероприятий по проверке качества техническогообслуживания, текущего и капитального ремонта жилых зданий ссоблюдением периодичности их проведения. Товарищество (заказчик) контролирует выполнение основныхзаказанных подрядчику работ по мере составления актов завершенныхработ, а также устанавливает систему текущего контроля за работойподрядчика. Выборочная проверка и оценка качества выполнения работпроводится в соответствии с графиком. На уровне субъекта Российской Федерации органами государственнойвласти устанавливается минимальный уровень требований к содержанию ииспользованию объектов жилищно-коммунального хозяйства (минимальныетребования качества). Качество выполняемых работ должносоответствовать условиям договора подряда (стандартам, техническимтребованиям и тому подобное). Контроль качества производимых услуг должен осуществлятьсязаказчиком с участием, при необходимости, органов государственногонадзора и контроля. Функции государственного контроля и регулирования качестваобслуживания выполняет жилищная инспекция, контролирующая не толькообеспечение минимальных стандартов обслуживания, но и сам фактзаключения договоров, отражающих эти нормативы. Условия применения мер гражданско-правовой ответственности принеисполнении или ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательствопределяются в тексте договора. Товарищество и подрядчики самостоятельно определяют идокументально фиксируют в договоре критерии качества и объемывыполняемых работ в зависимости от состояния каждого конкретногообслуживаемого здания. При выполнении работ товарищество вправе вынести в письменномвиде предупреждение подрядчику об устранении выявленных недостатков. Если нарушения в течение указанного срока не устранены,товарищество имеет право привлечь жилищную инспекцию и составить акт онарушении условий договора. 44. Вопросы защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услугрегламентируется Законом Российской Федерации "О внесении изменений идополнений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" иКодекс РСФСР об административных правонарушениях" от 9 января 1996года N 2-ФЗ, действующими правилами пользования жилыми помещениями ипредоставления коммунальных услуг. Услуги, предоставляемые потребителям, должны соответствовать покачеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарныхправил и норм, что закрепляется в договоре. Система договорных отношений предусматривает ответственностьисполнителей за нарушения порядка и условий предоставления услуг сгарантией их качества. Некоторые аспекты финансовой деятельности товариществ собственников жилья 45. Статус товарищества как некоммерческой организациипредопределяет его специальную правоспособность. В соответствии сГражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом Онекоммерческих организациях" от 12 января 1996 года N 7-ФЗтоварищества могут осуществлять деятельность, направленную надостижение целей, ради которых они созданы, и соответствующую этимцелям. Некоммерческие организации не преследуют извлечения прибыли вкачестве основной цели своей деятельности и не вправе распределятьполученную прибыль между своими членами. По решению общего собрания доход, полученный в результатехозяйственной деятельности товарищества, после уплаты налоговиспользуется для оплаты общих затрат или направляется в специальныефонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставезадачам. 46. Эффективное управление недвижимостью предполагаетобязательное постоянное и аккуратное ведение финансовой и деловойдокументации, в которой отражается: учет всех денежных поступлений и расходов; учет фактической стоимости содержания и эксплуатации объектовобщей собственности; учет капитальных затрат, предусмотренных на текущий и предстоящийфинансовый годы; точный счет текущего баланса с указанием резерва для заменыоборудования; смета текущих затрат товарищества; счет для каждого члена товарищества с указанием всех выплатдомовладельца, включая специальные расходы и сборы; список лиц, пользующихся льготами по квартирной плате икоммунальным платежам, а также список лиц, получающих субсидии; протоколы общих собраний и заседаний правления; деловая переписка товарищества. За сохранность всей документации ответственно правлениетоварищества. Основное правило ведения бухгалтерского учета соблюдение втечение отчетного периода принятой учетной политики (методики)отражения отдельных хозяйственных операций и оценки имущества исходяиз установленных правил и условий хозяйствования. Приказ об учетной политике второй по значимости после уставадокумент в товариществе. Он регламентирует методологию и организациюбухгалтерского учета, проблемы налогообложения. На выбор и обоснование учетной политики товарищества влияютследующие основные факторы: объем деятельности, среднесписочная численность (как правило,малое предприятие); соотношение с системой налогообложения (освобождение отразличного вида налогов, ставки налогов, льготы по налогообложению); наличие материальной базы (обеспеченность компьютерной техникой иоргтехникой, программно-методическое обеспечение). Товарищество должно определить: способ ведения бухгалтерского учета (самостоятельно или с помощьюспециализированной организации); используемую форму бухгалтерского учета. При самостоятельномведении бухгалтерского учета наиболее удобной является форма"журнал-главная книга". Для товариществ с численностью работающих до15 человек применяется упрощенная форма бухгалтерского учета; систему информационного обеспечения (по всем направлениямдеятельности); уровень квалификации бухгалтерских кадров, руководстватоварищества; систему материальной заинтересованности в эффективной работетоварищества и материальной ответственности за выполняемый кругобязанностей; стратегию финансово-хозяйственного развития (цели и задачиэкономического развития на перспективу, тактические подходы к решениюзадач). 47. Товарищество как некоммерческая организация являетсясубъектом налогообложения. В сфере финансовой деятельности товариществвопросы взаимоотношений с налоговой инспекцией должны находиться вцентре внимания. Правильное начисление налогов зависит прежде всего отквалификации бухгалтера товарищества, который должен вести учетосуществляемой деятельности и отражать ее в бухгалтерских документах всоответствии со спецификой расходов и доходов товарищества. При регистрации товарищества в налоговой инспекции необходимообратить внимание на правильное присвоение кодов общероссийскогоклассификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) вследствиесуществующих особенностей ведения бухгалтерского учета в различныхотраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых вжилищно-коммунальном хозяйстве, товариществу присваивается код ОКОНХ90110 "Эксплуатация жилого фонда". Права товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме 48. Условия и порядок управления и использования объектовнежилого фонда (магазин, кафе, аптека, офис, учреждение, складскиепомещения), входящих в состав кондоминиума, управляемого товариществомнезависимо от их организационно-правовой формы (государственная илимуниципальная собственность, собственность физических лиц),определяется и регламентируется в уставе товарищества. 49. Товарищество вправе в соответствии с уставом или надоговорной основе использовать объекты нежилого фонда в кондоминиуме: иметь преимущество на аренду или приобретение в собственностьсвободных от обязательств объектов нежилого фонда в кондоминиуме; ограничивать в разумных пределах только в случаях, когда этосвязано с защитой прав и интересов других домовладельцев, целииспользования нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся всобственности домовладельцев; участвовать, в случае отказа от приобретения или аренды, вопределении условий продажи или сдачи их в аренду, в том числе поконкурсу. В условия конкурса, а также в договор отчуждения или арендывносятся требования по ограничению целевого использования объектовнежилого фонда, содержащиеся в уставе товарищества; осуществлять контроль за целевым использованием объектовобщественного назначения. Изменение целевого использования указанныхобъектов допускается совместным решением собственника и товарищества,с учетом потребностей населения района и по согласованию с органомархитектуры и градостроительства. Примерные правила пользования жилыми и нежилыми помещениями и содержания объектов общего пользования 50. Порядок пользования общим имуществом в кондоминиумерегламентируется правилами пользования общим имуществом. Объекты совместного пользования, не входящие в состав помещений,используются только по прямому назначению, не нарушая при этом прав иинтересов других собственников. В целях обеспечения сохранности общего имущества на использованиепомещений накладываются следующие ограничения: жилые помещения должны использоваться по назначению,исключительно для проживания граждан и членов их семей; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживанияна основании договора; размещение в жилых помещениях промышленных производств недопускается и может быть разрешено только после перевода их вустановленном порядке в нежилые с соблюдением требованийзаконодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов; любой член товарищества или его представитель, осуществляющийпродажу объекта, находящегося в его собственности, обязан в дополнениек документам, установленным гражданским законодательством,предоставить покупателю копию устава товарищества и сведения обобязательствах перед товариществом: данные действующего бюджета ифинансового отчета товарищества, данные о наличии или об отсутствиизадолженности по оплате расходов по содержанию общего имущества,сведения о залоге помещений, о страховании общего имущества вкондоминиуме, о предстоящих в течение двух лет капитальных затратахтоварищества; перевод жилого помещения в нежилое должен осуществляться ссогласия членов товарищества и с разрешения администрациимуниципального образования в соответствии с установленными нормами итребованиями; члены товарищества обязаны обеспечивать беспрепятственный доступв помещения при необходимости поддержания их в надлежащем состоянииили восстановления объектов общей собственности либо дляпредотвращения возможного ущерба, который может быть причиненнедвижимому имуществу. Уполномоченные товариществом лица, осуществляющие ремонт иэксплуатацию дома, допускаются в помещения по предварительномууведомлению и согласованию для проверки, установки, исправления илиремонта механических и электрических устройств, иных объектов общегопользования; В чрезвычайных ситуациях, когда это вызвано неотложнойнеобходимостью для устранения обстоятельств, угрожающих другимпомещениям и элементам общего пользования, помещения вскрываютсянемедленно, независимо от того, где находится собственник. Убытки, причиненные товариществу в результате необеспечениядоступа к общему имуществу, возмещает собственник соответствующегопомещения. 51. Основные обязанности членов товарищества и товарищества вцелом при использовании жилищного фонда: бережное отношение к жилищному фонду и земельным участкам,необходимым для его использования; выполнение предусмотренных законодательствомсанитарно-гигиенических, экологических,архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационныхтребований; использование земельных участков без нанесения ущерба другимлицам; своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. Лица, не выполняющие обязанности по использованию жилищногофонда, несут ответственность в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации. 52. Домовладелец, приобретая смежное помещение (смежную часть) посогласованию с органом архитектуры и градостроительства без ущемленияинтересов других домовладельцев, вправе: убрать или перенести любые разделительные перегородки илипроделать в них либо в стенах проемы, если при этом не будет ослабленанесущая способность здания и нарушена система инженерных коммуникаций,механического и иного оборудования здания; разделить существующие помещения на несколько помещений; Все работы по разделу помещений, изменению их статуса(жилое/нежилое) ведутся за счет домовладельцев, подавших заявление наэти работы, после внесения и регистрации товариществом соответствующихизменений и поправок в паспорте домовладения. Изменения в паспорт домовладения вносятся только при наличиизаключения межведомственной комиссии, действующей при администрациимуниципального образования. УТВЕРЖДЕН постановлением Губернатора Ленинградской области от 20 апреля 1998 года N 111-пг (приложение 2) УТВЕРЖДЕН решением заказчика (застройщика, общего собрания домовладельцев, лиц, образующих товарищество) ___________________________ от "___"___________________1997 года Протокол N ПРИМЕРНЫЙ УСТАВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ 1. Наименование, место нахождения товарищества 1.1. Товарищество собственников жилья ________________________________________________________________________________________________, (наименование товарищества) именуемое в дальнейшем товарищество, создано решением общегособрания собственников помещений кондоминиума и их представителей(протокол от "___"_________199_ года N__) в соответствии с положениямиГражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Отовариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года и иныхзаконодательных и нормативных актов. 1.2. Полное и сокращенное наименование товарищества______________________________________________________________________ 1.3. Место нахождения товарищества ________________________________________________________________________________________________ 2. Предмет и цели деятельности товарищества 2.1. Товарищество добровольное объединение собственников(домовладельцев) жилых и нежилых помещений и иной недвижимости вкондоминиуме, целями которого являются: согласованная реализация собственниками жилых и нежилых помещенийправа на владение, пользование и в установленных законодательствомпределах распоряжение общим имуществом; сохранение и приращение недвижимости в кондоминиуме; совместное управление и обеспечение эксплуатации комплексанедвижимого имущества (кондоминиума); распределение между домовладельцами обязанностей по возмещениюсоответствующих издержек; обеспечение надлежащего технического, противопожарного,экологического и санитарного состояния общего имущества. 3. Правовой статус товарищества 3.1. Товарищество является некоммерческой организацией, несчитающей основной задачей получение прибыли, и вправе осуществлятьпредпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служитдостижению целей, ради которых оно создано. Средства, полученныетовариществом в результате хозяйственной деятельности, не подлежатраспределению между членами товарищества. 3.2. Товарищество является юридическим лицом с момента егогосударственной регистрации, имеет печать с собственным фирменнымнаименованием, штампы, собственный бланк для деловой переписки,расчетный и иные счета в банке, ведет самостоятельный баланс. 3.3. Товарищество отвечает по своим обязательствам всемпринадлежащим ему имуществом на основании и в порядке, определенномзаконодательством, от своего имени приобретает имущественные инеимущественные права и обязанности. 3.4. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.Товарищество не отвечает по обязательствам государства. Государство неотвечает по обязательствам товарищества. Члены товарищества не несутответственности по обязательствам товарищества. Товарищество неотвечает по обязательствам застройщика. 3.5. С момента организации товарищества собственники жилых инежилых помещений обязаны выполнять законные требования товарищества. 3.6. Государство, являясь членом товарищества, владеет,пользуется, распоряжается и несет бремя своей доли собственностинаравне с прочими членами. 4. Право общей собственности в кондоминиуме 4.1. Общим имуществом кондоминиума являются фундаменты,межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты ииные шахты, вестибюли, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы,несущие и ненесущие ограждающие конструкции, мусоросборочные камеры,механическое, электрическое, сантехническое и иное инженерноеоборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, мансарды,прилегающие земельные участки, переданные в общую долевуюсобственность, в установленных границах с элементами инженернойинфраструктуры, озеленения и благоустройства, подъездными путями,пешеходными дорожками, а также иные отдельно стоящие объекты,непосредственно связанные в едином комплексе недвижимого имуществакондоминиума, предназначенные для обслуживания, общего использования идоступа к жилым и нежилым помещениям. 4.2. Собственниками жилых или нежилых помещений, включаяпристроенные, в кондоминиуме и одновременно участниками долевойсобственности на общее имущество выступают граждане, юридические лица,Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальныеобразования. 4.3. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могутбыть переданы в пользование какого-либо лица или лицам без нарушенийправ и интересов домовладельцев. 4.4. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевойсобственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно отправа собственности домовладельцев на помещения кондоминиума. 4.5. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности наобщее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна долепринадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрахквадратных площади (соглашением домовладельцев может бытьпредусмотрено иное). Доля участия собственника комнаты (комнат) в коммунальнойквартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади вквартире, установленной пропорционально находящейся в егособственности жилой площади. 4.6. Доля участия по соглашению домовладельцев может бытьустановлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости отвида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. 4.7. Доля собственности нового домовладельца в праве общейсобственности на общее имущество равна доле предшествующегодомовладельца. 5. Образование и использование средств и фондов товарищества, участие членов товарищества в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества 5.1. Средства товарищества включают: вступительные и иные взносы членов товарищества, направленные нареализацию уставных целей и задач; доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленныена осуществление целей, задач и обязанностей товарищества; обязательные платежи нанимателей, арендаторов и собственниковжилых и/или нежилых помещений за содержание и ремонт общего имуществаи коммунальные услуги; установленные государственные и муниципальные дотации,передаваемые товариществам собственников жилья на финансированиезатрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фондаи на отдельные виды коммунальных услуг, компенсации за предоставлениельгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориямграждан, а также иные предусмотренные дотации; прочие поступления. 5.2. По решению общего собрания товарищество может помещать частьсвободных денежных средств в облигации, сертификаты, акции и другиеценные бумаги либо иным способом. 5.3. По решению общего собрания товарищество может образовыватьспециальные фонды (страховой, капитального ремонта, текущих расходов,развития товарищества), расходуемые на цели, соответствующиепредусмотренным в уставе товарищества задачам. Порядок образованияспециальных фондов определяется общим собранием. 5.4. В собственности товарищества может находиться движимое инедвижимое имущество (приобретенные товариществом помещения). 6. Виды деятельности товарищества. 6.1. Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оновправе заниматься хозяйственной деятельностью в пределах,предусмотренных статьей 41 Закона Российской Федерации "Отовариществах собственников жилья" от 15 июня 1997 года N 72-ФЗ изаконодательством для некоммерческих организаций. 6.2. Предметом деятельности товарищества является: управление обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимогоимущества в кондоминиуме; строительство дополнительных помещений и объектов общегоимущества в кондоминиуме; сдача в аренду, в наем либо продажа недвижимого имущества,входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственноститоварищества, в случае недостаточности средств, необходимых длясодержания общего имущества кондоминиума и улучшения данногоимущества; обеспечение надлежащего технического, противопожарного,экологического и санитарного состояния недвижимого имущества, выступаязаказчиком при заключении договоров, контрактов, соглашений сюридическими и физическими лицами на работы по содержанию,эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий,сооружений и придомовых территорий; проведение мероприятий по благоустройству и озеленению придомовойтерритории; обеспечение соблюдения членами товарищества в границахкондоминиума правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местамиобщего пользования и придомовой территорией; защита прав и представление законных общих интересов членовтоварищества в государственных органах власти, органах местногосамоуправления, в судах и арбитраже, а также во взаимоотношениях сиными юридическими лицами и гражданами; исполнение обязательств, принятых по договорам; представление интересов товарищества в качестве истца и ответчикав судах. 6.3. Товарищество не вправе заниматься хозяйственнойдеятельностью, не предусмотренной уставом. 6.4. По решению общего собрания доход, полученный в результатехозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общихрасходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели,соответствующие задачам, предусмотренным уставом. 6.5. Деятельность, ведение которой требует лицензирования, можетосуществляться товариществом после получения соответствующей лицензии. 7. Членство в товариществе. Права и обязанности членов товарищества. 7.1. Членами товарищества могут стать собственники жилых инежилых помещений в кондоминиуме при их добровольном волеизъявлении.(В редакции Постановления Губернатора Ленинградской области от23.10.98 г. N 331-пг) Право собственности домовладельца на помещение в кондоминиумедолжно быть подтверждено документом установленного образца.Председатель правления ведет учет членов товарищества. (Исключен - Постановление Губернатора Ленинградской областиот 23.10.98 г. N 331-пг) Собственник помещения в кондоминиуме, желающий стать членомтоварищества, должен оформить в правлении свое членство втовариществе: (В редакции Постановления Губернатора Ленинградскойобласти от 23.10.98 г. N 331-пг) сдать копию документа, подтверждающего право собственности напомещение (заверяется правлением); предоставить список лиц, которым новый собственник предоставляетправо пользования помещением на постоянной (временной с указаниемсрока) основе. 7.2. Член товарищества имеет право: самостоятельно без согласования с другими домовладельцамираспоряжаться своей собственностью в соответствии с общими нормамигражданского законодательства; осуществлять в установленном порядке предпринимательскуюдеятельность в принадлежащем ему на праве собственности нежиломпомещении с соблюдением законодательства, санитарных, противопожарныхи иных нормативов; сдавать собственные помещения в наем или аренду в установленномпорядке; с учетом требований настоящего устава использовать общееимущество в соответствии с его назначением и на условиях общеговладения, пользования и в установленных законодательством пределахраспоряжаться этим имуществом; участвовать в деятельности товарищества и управлять его делами; избирать и быть избранным в органы управления и контролятоварищества; вносить предложения по совершенствованию деятельноститоварищества, устранению недостатков в работе его органов; в установленном порядке получать субсидии на оплату жилья икоммунальных услуг; получать информацию о работе товарищества, органов его управленияи контроля; знакомиться с данными финансового учета, отчетности и другойдокументацией товарищества; ежеквартально бесплатно получать информацию о состоянии своеголицевого счета; пользоваться преимущественным правом на получение услуг,оказываемых товариществом, перед лицами, не являющимися членамитоварищества; на возмещение за счет средств товарищества расходов, связанных спредотвращением нанесения ущерба объектам общего имущества; при неисполнении или ненадлежащем исполнении товариществомобязательств по содержанию объектов общего имущества требоватьвозмещения стоимости произведенных домовладельцем работ; самостоятельно осуществлять страхование принадлежащего емуимущества; осуществлять другие права, предусмотренные законодательными илииными нормативными актами, уставом товарищества. 7.3. Член товарищества обязан: соблюдать положения устава и правила, утвержденные общимсобранием товарищества, а также решения общего собрания, правления иревизионной комиссии товарищества, принятые в пределах их компетенций; не совершать действий, нарушающих интересы товарищества и егочленов, исполнять взятые на себя обязательства по отношению к нему; использовать жилое и/или нежилое помещение по его назначению сучетом ограничений, накладываемых на нежилое помещение в соответствиис уставом или решением общего собрания товарищества; нести бремя по надлежащему содержанию и ремонту помещений,находящихся в их собственности; соблюдать установленные нормативы и технические требования посодержанию, использованию, перестройке и модернизации помещений иобъектов инженерной инфраструктуры или их частей без нанесения ущербаимуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов другихдомовладельцев; возместить за свой счет ущерб, нанесенный им самим (лицами,проживающими с ним совместно, а также любыми другими лицами,занимающими помещения в соответствии с договором аренды или по инымоснованиям, предоставленным домовладельцем) имуществу другихдомовладельцев либо общему имуществу; нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества своей долей участия в общем объеме платежей, своевременнопроизводить обязательные платежи, целевые взносы и специальные сборы всоответствии с процедурой, установленной общим собранием. Схема распределения долей участия устанавливается общимсобранием. Доля участия закреплена за каждым помещением в кондоминиумеи передается вместе с помещением. Для различных групп домовладельцев,в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме, доляучастия члена товарищества может быть установлена различной. Временноеотсутствие домовладельца или фактическое неиспользование импринадлежащих ему помещений, либо отказ от пользования общимимуществом не являются основанием для освобождения его полностью иличастично от участия в общих расходах на содержание или ремонт общегоимущества, включая внесение платежей и сборов. Денежные средства,внесенные членом товарищества в виде платежей или сборов, являютсяимуществом товарищества и учитываются на индивидуальном лицевом счетечлена товарищества. Выбывающим из товарищества при передаче правасобственности на помещение эти средства не возвращаются; соблюдать государственные технические, противопожарные исанитарные нормы и правила содержания дома и придомовой территории; обеспечивать сохранность имущества товарищества, не допуская егобесхозяйственного содержания; самостоятельно, без согласования предпринимать необходимые мерыпо предотвращению причинения ущерба объектам общей собственности; нести ответственность за своевременность платежей попредоставленным ему водо, тепло, газо, электроснабжению, горячемуводоснабжению, канализации и иным коммунальным услугам; извещать покупателя при продаже помещения, что кондоминиумуправляется товариществом, предоставлять покупателю текст устава,правила и иные сведения в соответствии со статьей 13 Федеральногозакона "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N72-ФЗ; нести иные обязанности, предусмотренные законодательными и инымиправовыми актами, уставом товарищества. 7.4. Член товарищества, систематически неисполняющий илиненадлежащим образом исполняющий обязанности либо препятствующийсвоими действиями достижению целей товарищества, может быть привлеченк ответственности в порядке, установленном законодательством. 7.5. В случаях, когда жилое и/или нежилое помещение принадлежитнескольким собственникам на праве общей собственности, последние могутпринимать решение о представлении своих интересов в товариществе. 7.6. Членство в товариществе прекращается с момента утраты правасобственности на помещение в кондоминиуме в связи с отчуждениемимущества, смертью собственника, ликвидацией товарищества какюридического лица и иными основаниями. Член товарищества вправе по своему усмотрению выйти изтоварищества. При этом он не освобождается от обязанностей посодержанию имущества, находящегося в общем пользовании, и вносит долюрасходов, эквивалентную общей площади помещений, находящихся в ихсобственности, по соглашению на расчетный счет товарищества. 8. Права и обязанности товарищества 8.1. Товарищество имеет право: совершать любые сделки, не противоречащие законодательству инастоящему уставу, приобретать имущественные и неимущественные права инести обязанности, представлять общие интересы домовладельцев вгосударственных органах власти и управления, органах местногосамоуправления; заключать на конкурсной основе договоры на управление и/илиобслуживание и эксплуатацию общего имущества, а также помещений всобственности товарищества с любым физическим лицом или организациейлюбой формы собственности, имеющей лицензии на соответствующий виддеятельности, если ее наличие предусмотрено действующимзаконодательством; организовывать собственное домоуправление для обслуживаниянедвижимого имущества в кондоминиуме, получив лицензию насоответствующий вид деятельности, если ее наличие предусмотренодействующим законодательством; определять бюджет товарищества на год, включая необходимыерасходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты накапитальный ремонт, реконструкцию и благоустройство территории,проведение технической инвентаризации, включая специальные взносы иотчисления в резервный фонд, а также расходы на другие, установленныезаконодательными и иными нормативными актами, уставом товарищества,цели; устанавливать на основе принятого годового бюджета товариществаразмеры платежей, сборов и взносов для каждого члена товарищества всоответствии с долей его участия; выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества; иметь в собственности помещения в кондоминиуме; пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях,предусмотренных действующим законодательством, в том числе под залогнедвижимого имущества и под гарантии государственных и муниципальныхорганов; с согласия общего собрания надстраивать, перестраивать со сносоми без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся всобственности товарищества, в соответствии с градостроительныминормами и правилами, оформляя соответствующую документацию вустановленном порядке; получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать всобственность земельные участки для осуществления жилищногостроительства, возведения хозяйственных построек, их дальнейшейэксплуатации, а также осуществлять в соответствии с градостроительнымиправилами и нормами застройку на прилегающем и выделенных земельныхучастках, оформляя разрешительную документацию в установленномпорядке; продавать и передавать коммерческим и некоммерческиморганизациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду оборудование,инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их сбаланса товарищества в связи с физическим и моральным износом; передавать на договорных началах материальные и денежные средствалицам, выполнившим работы и предоставившим услуги; предоставлять в пользование или ограниченное пользование(сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам; предъявлять иски к членам товарищества при неуплате последнимиобязательных платежей и иных сборов и взносов. Требовать полноговозмещения причиненных ему убытков из-за невыполнения ими обязательствпо уплате платежей, сборов и взносов, в порядке установленномгражданским законодательством, в том числе судебном; страховать имущество и объекты общей собственности, переданныетовариществу в управление; выбирать на конкурсной основе управляющего или управляющуюорганизацию, а также подрядчиков, предоставляющих услуги пообслуживанию недвижимого имущества; совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям изадачам товарищества. 8.2. Товарищество обязано: обеспечивать выполнение требований Закона Российской Федерации "Отовариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ, иныхзаконодательных и нормативных актов, а также устава товарищества; выполнять договорные обязательства в порядке, предусмотренномдействующим законодательством; обеспечивать выполнение всеми членами товарищества ихобязанностей по содержанию и ремонту недвижимого имущества вкондоминиуме; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общегоимущества в кондоминиуме; обеспечивать контроль за использованием недвижимости, находящейсяв собственности членов товарищества, в соответствии с целевымназначением и нормами жилищного и гражданского законодательства; обеспечивать выполнение собственниками, нанимателями иарендаторами обязательств по своевременному внесению обязательныхплатежей, сборов и взносов в соответствии с действующимзаконодательством, уставом, решениями общего собрания; выступать заказчиком на работы и услуги по содержанию и ремонту(включая капитальный) мест общего пользования в жилых домах. Заключатьдоговоры с предприятиями и организациями, имеющими лицензии на правозаниматься соответствующим видом деятельности, если ее наличиепредусмотрено действующим законодательством, производить своевременнуюоплату их услуг; обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества приустановлении условий и порядка владения, пользования и распоряженияобщей собственностью, распределении между домовладельцами издержек посодержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме; пресекать действия третьих лиц, затрудняющих или препятствующихреализации права владения, пользования членами товарищества общимимуществом; представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях,отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицамив случаях, предусмотренных законодательством и уставом; выполнять иные обязанности в пределах своей компетенции. Товарищество в своей деятельности руководствуется настоящимуставом, действующим законодательством, а при наличии договоров сорганами исполнительной власти и местного самоуправления и этимидоговорами. 9. Органы управления и контроля товарищества Органами управления товарищества являются общее собрание членовтоварищества и правление товарищества. Высшим органом управления товариществом является общее собраниеего членов. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляетправление товарищества. Органом контроля товарищества являетсяревизионная комиссия (ревизор). 10. Общее собрание 10.1. В исключительную компетенцию общего собрания членовтоварищества входит принятие решений по вопросам: а) принятие устава и внесение в него изменений и дополнений; б) избрание правления и ревизионной комиссии товарищества; в) заключение договора с управляющим на выполнение функцийправления; г) принятие бюджета; д) заслушивание и утверждение годового финансово-хозяйственногоплана и отчета о его выполнении; е) отчуждение, сдача в аренду, залог, передача прав на имущество,предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом вкондоминиуме; ж) принятие и изменение положения об оплате труда управляющего,членов правления и обслуживающего персонала; з) определение размеров обязательных взносов и платежей, а такжеспециальных сборов, времени и процедуры их взимания; и) введение ограничений на использование объектов общейсобственности; к) приобретение, строительство, реконструкция, возведениехозяйственных построек, ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме; л) материальная ответственность членов и работников товариществаза ущерб, причиненный имуществу товарищества; м) установление видов, размеров и направлений использованияспециальных фондов и резервов на восстановление и проведение ремонтанедвижимого имущества и оборудования; н) рассмотрение жалоб на правление, председателя правления икомиссии товарищества; о) получение банковского кредита и других заемных средств; п) реорганизация и ликвидация товарищества; р) вхождение товарищества в союзы (объединения) и выход из них; с) установление и изменение правил пользования имуществом, правилвнутреннего распорядка и должностных инструкций для обслуживающегоперсонала товарищества. т) определение направлений использования дохода от хозяйственнойдеятельности товарищества. у) разрешение на совершение сделок с недвижимым имуществом,находящимся в собственности товарищества. 10.2. Общее собрание имеет право принимать решения по любымвопросам, отнесенным к компетенции правления и деятельноститоварищества в целом. 10.3. Очередные (годовые) собрания товарищества созываютсяправлением не реже одного раза в год, как правило, после окончанияфинансового года. 10.4. Созыва внеочередного собрания при возникновении ситуации,требующей безотлагательного решения вопроса, могут потребоватьправление, ревизионная комиссия, либо члены товарищества, обладающие10 процентами голосов от общего числа голосов товарищества, а такжеадминистрация муниципального образования. 10.5. Уведомление о проведении общего собрания (не позднее чем за10 дней до даты проведения) доводится под расписку до каждого членатоварищества в виде письменного приглашения с указанием инициаторовсозыва собрания, места и времени его проведения, повестки дня. Общеесобрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не былизаявлены в повестке дня. 10.6. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют членытоварищества, обладающие более чем 50 процентами голосов от их общегочисла. При отсутствии кворума правление назначает новую дату и времяпроведения собрания (в пределах от двух до тридцати суток послепервоначального созыва собрания). 10.7. Каждый член товарищества на общем собрании обладаетколичеством голосов пропорционально установленной доле его участия вправе собственности на общее имущество в кондоминиуме. В случае если помещение находится в собственности более чемодного домовладельца, количество голосов может быть разделено любымспособом по усмотрению домовладельцев. Представитель интересов собственника в товариществе сполномочиями в пределах прав и обязанностей члена товариществаучаствует в общем собрании с правом голоса. Представитель может бытьотозван домовладельцем членом товарищества, лично явившимся насобрание и на месте зарегистрировавшим отзыв своего представителя. Общим собранием может быть предусмотрено раздельное голосованиепо группам собственников в зависимости от вида принадлежащих импомещений и решаемых вопросов. 10.8. Решения, принятые общим собранием товарищества, являютсяобязательными для всех его членов, в том числе и для тех, которые неприняли участия в голосовании. 10.9. Общее собрание ведет председатель правления или егозаместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один изчленов правления или управляющий. 10.10. Решения принимаются открытым голосованием простымбольшинством голосов присутствующих членов товарищества(рассчитываемом по числу долей) и оформляются протоколом общегособрания. Протокол подлежит хранению в течение всего периодасуществования товарищества. Решение по выборам в ревизионную комиссиюпринимается тайным голосованием. 10.11. Решения по вопросам в соответствии с подпунктами а), е),к), о), п), т), у) пункта 10.1 настоящего раздела принимаются не менеечем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. 11. Правление товарищества 11.1. Руководство текущей деятельностью товариществаосуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправепринимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, заисключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общегособрания. 11.2. Правление товарищества в количестве не менее трех человекизбирается общим собранием из числа членов товарищества не более чемна два года. Процедура выбора члена правления утверждается общимсобранием. Представители субъектов, в государственной илимуниципальной собственности которых находится более 30 процентовплощади всех помещений в кондоминиуме, в обязательном порядке входят вправление товарищества. Если собственником помещения являетсяюридическое лицо, его уполномоченный представитель имеет право бытьчленом правления. Правление является исполнительным органом товарищества иподотчетно общему собранию. 11.3. Правление вправе: принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, заисключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общегособрания; распоряжаться средствами товарищества, находящимися на его счетев банке, в соответствии с утвержденной общим собранием сметойрасходов. 11.4. В обязанности правления входят: соблюдение товариществом действующего законодательства итребований устава; подготовка и заключение договоров от имени товарищества, в томчисле на обслуживание, содержание и ремонт дома; систематический контроль за выполнением договоров на обслуживаниеи ремонт дома с оценкой соответствия реально предоставляемого качестваобслуживания тому, который предусмотрен в договоре; принятие необходимых мер и формирование штрафных санкций корганизациям и предприятиям в случае неисполнения или ненадлежащегоисполнения ими договорных обязательств; оплата услуг, предоставляемых жилищными и коммунальнымипредприятиями в соответствии с заключенными договорами и с учетомпредъявляемых штрафных санкций; осуществление сбора обязательных платежей и взносов с членовтоварищества, нанимателей и арендаторов и контроля за их своевременнымвнесением, а также взыскание в установленном порядке задолженности пооплате жилищно-коммунальных услуг; разработка предложений по эффективному использованию нежилыхпомещений и земельных участков в целях привлечения дополнительныхфинансовых ресурсов для улучшения состояния жилищного фонда и другихобъектов инфраструктуры. разработка и представление на утверждение общему собраниюгодового бюджета товарищества, отчетов об исполнении сметы расходов,ведение различных финансовых операций; осуществление найма управляющего, квалифицированных рабочих ислужащих по трудовому договору для оказания профессиональных услуг пообслуживанию кондоминиума и увольнение их; осуществление представительства товарищества от имени и винтересах товарищества без специального уполномочия вовзаимоотношениях с третьими лицами; осуществление управления кондоминиумом или заключение договора науправление с организацией, предоставляющей услуги по управлению; ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности одеятельности товарищества; разработка и вынесение на утверждение общего собрания правилвнутреннего распорядка, правил пользования общим имуществом,должностных инструкций для обслуживающего персонала; ведение списка членов товарищества и их лицевых счетов; созыв и организация проведения общего собрания; выполнение иных обязанностей, вытекающих из настоящего устава. 11.5. Правление товарищества созывается председателем по графику,но не реже одного раза в три месяца. Заседание правления признаетсяправомочным при участии в нем большинства членов правления. Всезаседания правления открыты для посещения членами товарищества. 11.6. Решения принимаются большинством голосов членов правления.Они могут быть отменены только общим собранием товарищества. 11.7. Правление ежегодно отчитывается на общем собрании. Общеесобрание вправе потребовать отчета о деятельности отдельного членаправления. 11.8. Правление выбирает из своего состава председателяправления, заместителя председателя, секретаря, казначея. 11.9. По решению общего собрания членов товарищества выполнениефункций правления может быть возложено на управляющего товариществом.Управляющий действует в рамках своей компетенции, несет материальную иадминистративную ответственность и за свои действия отчитывается передправлением. 11.10. С учетом разделения обязанностей и функций: управляющий обеспечивает техническое обслуживание, ремонт исанитарное содержание дома, осуществляет административное управление иработу с обслуживающим персоналом; правление разрабатывает политику товарищества, осуществляетфинансовое управление делами товарищества и контролирует деятельностьуправляющего. 11.11. Из числа членов товарищества могут создаватьсяинициативные комитеты для оказания помощи правлению в решении спорныхвопросов и конфликтов между членами товарищества, персоналом, впроведении выборов, общественных и культурных мероприятий, вразработке бюджета и финансового плана, в вопросах содержаниянедвижимости, ремонта и строительства, в учете лиц, получающих льготыот государства. 11.12. Председатель правления обеспечивает выполнение решенийобщего собрания правления. Срок осуществления полномочий председателяопределяется правлением товарищества, но не более чем на два года. Он имеет право: руководить деятельностью правления товарищества; давать указания и распоряжения всем должностным лицамтоварищества, обязательные для исполнения; действовать и подписывать от имени товарищества платежныедокументы, договоры с обслуживающими организациями; совершать сделки, которые в соответствии с законодательством иуставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общимсобранием; разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания правилавнутреннего распорядка обслуживающего персонала, положение об оплатеих труда. 11.13. Председатель правления обязан добросовестно и разумно впределах своей компетенции без доверенности действовать от имени и винтересах представляемого им товарищества. 11.14. Председатель и члены правления по решению общего собраниямогут действовать на добровольных началах или выполнять своиобязанности за плату, размер которой определяется в контракте. 11.15. Заместитель председателя исполняет обязанности и замещаетего в периоды отсутствия. 11.16. Секретарь правления ведет делопроизводство, хранитпротоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления,направляет им письменные уведомления. 11.17. Казначей выполняет функции бухгалтера и обязанности пофинансовому планированию; имеет право второй подписи на всехфинансовых документах товарищества; несет ответственность за точное иполное ведение финансового и бухгалтерского учета и отчетность, засохранность денежных средств, ценных бумаг и другое. 12. Ревизионная комиссия товарищества 12.1. Контрольным органом товарищества является ревизионнаякомиссия, избираемая общим собранием из числа членов товарищества всоставе трех пяти человек на срок не более двух лет. 12.2. В состав ревизионной комиссии не могут входить членыправления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своегосостава председателя. 12.3. В обязанности ревизионной комиссии входят: проведение плановой ревизии финансово-хозяйственной деятельностиправления товарищества не реже одного раза в год с участием, принеобходимости, специалистов; представление общему собранию заключений по бюджету, годовомуотчету и размерам обязательных платежей и взносов; отчет перед общим собранием о своей деятельности и финансовомсостоянии товарищества с докладом обо всех выявленных нарушениях; проверка выполнения правлением решений общего собрания; контроль своевременности рассмотрения правлением заявлений ижалоб. 12.4. Ревизионная комиссия вправе присутствовать на заседанияхправления, получать доступ к любой информации офинансово-хозяйственной и предпринимательской деятельноститоварищества, проводить внеплановые проверки по письменному запросучленов товарищества. 12.5. Для получения непредвзятой информации к проверке можетпривлекаться независимый аудитор. Без заключения ревизионной комиссии(акта аудитора) общее собрание не вправе утвердить финансовый отчет,годовой баланс и общий размер обязательных взносов и платежей. 12.6. По решению общего собрания председатель, члены правления иревизионной комиссии могут быть досрочно отозваны, если они нарушилизаконодательство или не справляются со своими обязанностями. 12.7. В состав ревизионной комиссии не могут быть избраны членысемьи и родственники председателя и членов правления. 13. Реорганизация и ликвидация товарищества 13.1. Реорганизация (слияние, присоединение, разделение,выделение, преобразование) товарищества производится по решению общегособрания на основании и в порядке, которые установлены статьями 57-60Гражданского кодекса Российской Федерации. 13.2. Имущественные споры, возникающие при реорганизации,рассматриваются судом в соответствии с действующим законодательством. 13.3. Ликвидация товарищества влечет его прекращение без переходаправ и обязанностей в порядке правопреемственности к другимюридическим лицам. 13.4. Товарищество может быть ликвидировано: при приобретении одним лицом в собственность всех жилых и нежилыхпомещений в многоквартирном жилом доме; при физическом уничтожении или разрушении многоквартирного дома,когда невозможно его восстановление или замещение (по решению общегособрания); по решению суда; по иным причинам, предусмотренным действующим законодательством. 13.5. Ликвидация товарищества осуществляется в порядке и в сроки,которые предусмотрены статьями 61 64 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации. 13.6. Оставшееся после всех расчетов с бюджетом, банками идругими кредиторами недвижимое имущество товарищества распределяетсямежду его членами пропорционально их доле в праве общей собственностина общее имущество в кондоминиуме (порядок может быть иным). 14. Особые права, обязанности и ответственность застройщика при образовании товарищества 14.1. Застройщик имеет особые права: с начала продажи помещений во вновь создаваемом кондоминиумесохранять за собой права на застройку (на строительство или пристройкудополнительных помещений или объектов общего имущества) на срок неболее трех лет со дня регистрации товарищества; устанавливать строительный сервитут для обеспечения доступа кобъектам общего имущества в кондоминиуме при осуществлении своих правна застройку; содержать административный офис для осуществления управленияпроцессом строительства в любом помещении, находящемся в собственностизастройщика; продавать или сдавать в аренду, в наем любое помещение,находящееся в собственности застройщика, без принятия или одобренияобщим собранием товарищества; сохранять право голоса в делах товарищества в соответствии ссуммой долей участия, закрепленных за застройщиком; иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащиезаконодательству и не ущемляющие права товарищества. Никакие дополнения или изменения в устав товарищества,относящиеся к особым правам застройщика, не могут быть внесены безсогласия застройщика. 14.2. По мере уменьшения доли участия, закрепленной зазастройщиком в связи с продажей помещений в кондоминиуме, право голосазастройщика в товариществе имеет ограничения: после передачи прав собственности на 30 или 40 процентовпомещений в кондоминиуме другим собственникам, кроме застройщика, 30или 40 процентов членов правления соответственно избираются путемголосования домовладельцев; все члены правления избираются путем голосования домовладельцевбез участия застройщика, если передача прав собственности осуществленаболее чем с 50 процентов помещений или через два года с моментарегистрации товарищества; выборы членов правления проводятся на общем собрании не позднее60 дней после события, обусловившего их необходимость. 14.3. В процессе строительства, после регистрации товарищества втечение периода, когда застройщик выбирает или назначает большинствочленов правления, он обязан: управлять финансовыми делами и имуществом товарищества, учитываяинтересы других собственников помещений в кондоминиуме; не принимать на себя долговых и других обязательств от именитоварищества, кроме контрактов и счетов к оплате за обычные услуги иснабжение, необходимые для управления недвижимостью и ее эксплуатации; не приобретать ипотеки или займа или других обязательств подобеспечение объектами совместного пользования; не продавать и не сдавать в аренду какие-либо части объектовсовместного пользования; оплачивать свою долю в общих расходах по содержанию недвижимостипропорционально сумме долей участия, закрепленных за застройщиком. после перехода большинства голосов от застройщика к другимсобственникам помещений в кондоминиуме передать недвижимое имущество вуправление товариществу вместе с ответственностью за несение расходовпо управлению и содержанию помещений в кондоминиуме; по окончании периода, когда застройщик осуществлял контроль заправлением товарищества, представлять отчетность по всем недостачам потекущим оперативным расчетам товарищества и по его имуществу завычетом доли общих расходов, не уплаченной прочими собственникамипомещений в кондоминиуме, кроме застройщика; в течение двух-трех лет после полного завершения строительстванедвижимости устранять за свой счет любые дефекты или недоделки вэлементах конструкции здания, электросети или механики, не вызванныедействиями других собственников помещений в кондоминиуме; нести иные обязанности, не противоречащие законодательству иуставу товарищества. 14.4. Любой договор на управление, обслуживание и эксплуатацию,договор трудового найма, договор аренды, а также любой другой договор,заключенный между товариществом и застройщиком в период, когдазастройщик осуществлял контроль за правлением товарищества, может бытьпрекращен товариществом без применения к нему штрафных санкций в любоймомент, о чем другая сторона уведомляется не менее чем за 60 дней. 14.5. Ни товарищество, ни кто-либо из домовладельцев вкондоминиуме не несут ответственности по искам к товариществу,возникшим в период, когда застройщик осуществлял контроль заправлением товарищества, или по искам, связанным с осуществлениемзастройщиком особых прав. Застройщик освобождает товарищество идомовладельцев от таких исков и принимает всю ответственность на себя. 15. Заключительные положения 15.1. Устав утверждается общим собранием членов товарищества ивступает в силу с даты государственной регистрации товарищества вкачестве юридического лица. 15.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему уставувносятся на основании решения общего собрания, принятого большинствомголосов членов товарищества или их представителей, присутствующих наобщем собрании (если не предусмотрено иное). Изменения и дополнения кнастоящему уставу не могут противоречить Закону Российской Федерации"О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ идругим законодательным актам Российской Федерации и Ленинградскойобласти и подлежат государственной регистрации. 15.3. Настоящий устав составлен в ___ экземплярах, имеющиходинаковую силу. 15.4. Расходы по созданию и регистрации товарищества делятсяпропорционально долям участия, закрепленным за каждым домовладельцем. Подписи членов товарищества Типовая форма УТВЕРЖДЕНА постановлением Губернатора Ленинградской области от 20 апреля 1998 года N 111-пг (приложение 3) ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ город, поселок __________________________________________________ ПАСПОРТ ДОМОВЛАДЕНИЯ Кадастровый (условный) номер домовладения _________________________________________________________________ Почтовый адрес домовладения: _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ Данное домовладение представляет собой кондоминиум Зарегистрирован Ленинградской областной регистрационной палатой _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ Регистрационный номер _______________________________ Кадастровый номер кондоминиума ______________________ место Лист N ______________________________________________ для Регистратор _________________________________________ печати Дата ________________________________________________ Историческая справка кондоминиума 1. Сведения об объектах недвижимости кондоминиума+-----------------------------------------------------------------------------------+¦Поряд-¦Источник ¦Наименование ¦Год ¦Год ¦Проект-¦Генераль-¦Инвентари-¦Балансовая¦¦ковый ¦сведений ¦объекта ¦пост-¦рекон-¦ная ¦ный ¦зационная ¦стоимость ¦¦номер ¦номер ¦недвижимости,¦ройки¦струк-¦органи-¦подряд- ¦стоимость ¦(тысяч ¦¦ ¦инвентар-¦входящего в ¦ ¦ции ¦зация ¦чик ¦с учетом ¦рублей)- ¦¦ ¦ного ¦кондоминиум ¦ ¦ ¦ ¦ ¦процента ¦справка ¦¦ ¦дела ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦износа (в ¦балансо- ¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦рублях) в ¦держате ¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ценах 1969¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦года ¦ ¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+------+---------+-------------+-----+------+-------+---------+----------+----------¦+-----------------------------------------------------------------------------------+ Итого __________________ 2. Перечень настоящих и прошлых собственников (владельцев) жилыхи нежилых помещений, квартир, входящих в кондоминиум (по формесогласно приложению) Приложение к паспорту домовладения, утвержденному постановлением Губернатора Ленинградской области от 20 апреля 1998 года N 111-пг Перечень прошлых и настоящих собственников (владельцев) жилых и нежилых помещений, квартир объекта N _________, входящих в кондоминиум (ведется раздельно по каждому объекту) Располагать в хронологическом порядке+--------------------------------------------------------------------------------------------+¦Поряд-¦Номер ¦Фамилия,имя,¦Доля¦Дата ¦Фамилия,имя,¦Доля¦Дата ¦Фамилия,имя,¦Доля¦Дата ¦¦ковый ¦кварти-¦отчество, ¦ ¦регист-¦отчество, ¦ ¦регист-¦отчество, ¦ ¦регист-¦¦номер ¦ры, ¦наименование¦ ¦рации ¦наименование¦ ¦рации ¦наименование¦ ¦рации ¦¦ ¦помеще-¦юридического¦ ¦ ¦юридического¦ ¦ ¦юридического¦ ¦ ¦¦ ¦ния ¦лица ¦ ¦ ¦лица ¦ ¦ ¦лица ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦собственника¦ ¦ ¦собственника¦ ¦ ¦собственника¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦(владельца) ¦ ¦ ¦(владельца) ¦ ¦ ¦(владельца) ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦квартиры, ¦ ¦ ¦квартиры, ¦ ¦ ¦квартиры, ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦помещения ¦ ¦ ¦помещения ¦ ¦ ¦помещения ¦ ¦ ¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+------+-------+------------+----+-------+------------+----+-------+------------+----+-------¦+--------------------------------------------------------------------------------------------+ Составил Начальник ________________ (наименование городского, районного управления ___________________________ технической инвентаризации; фамилия, имя, отчество) Дата _________________ место (подпись) для печати Кадастровый номер _______________ Экземпляр N _____ земельного участка П Л А Н на участок земли, передаваемый _________________________________________________________________ (фамилия, имя, отчество гражданина; наименование организации; целевое назначение участка; адресные ориентиры) _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ Площадь участка ______________ (гектаров) Условные обозначения: ----- - земли с особыми условиями землепользования (обременения) Геоданные Описание границ смежных землепользований: +---------------------+ ¦Номера¦Дирекци-¦Длина¦ ¦точек ¦онные ¦линий¦ ¦ ¦узлы ¦ ¦ +------+--------+-----¦ от точки 1 до точки 2 с землями +------+--------+-----¦ от точки 2 до точки 3 с землями +------+--------+-----¦ от точки 3 до точки 4 с землями +------+--------+-----¦ от точки 4 до точки 5 с землями +------+--------+-----¦ от точки 5 до точки 6 с землями +---------------------+ от точки 6 до точки 7 с землями Масштаб 1 : ________ (точность масштаба 1:2000) План составлен по материалам Председатель комитета по __________________________ земельным ресурсам и __________________________ землеустройству __________________________ ________________________ (наименование района, города) ________________________ (фамилия, имя, отчество ________________________ и подпись) Исполнитель _________________________ "_____" ________ 199___ г. 2й экземпляр получил ________________ Планы этажей зданий, входящих в кондоминиум М1:200 (Не прилагается) ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПАСПОРТ земельного участка Организация, выдавшая паспорт ___________________________________ Учетный номер паспорта __________________________________________ Учетный номер земельного участка в земельном кадастре ___________ Описание (характеристики) участка 1.1. Местоположение участка: административное подчинение, название населенного пункта, адрес: _________________________________________________________________ ситуационный план на топографической основе масштабов 1:5000;1:10000; 1:25000 Характеристики участка: площадь участка _________________________________________________ план участка на топографической основе масштабов от 1:500;1:1000; 1:2000; 1:5000 На плане участка показываются фрагмент базисного плана, границыучастка, зоны сервитутов, градостроительных ограничений (регламентов),в том числе красные линии, здания и сооружения с экспликацией существующее функциональное использование земельного участка ____ установленная территориальная зона ______________________________ 2. Градостроительные условия использования участка 2.1 Градостроительные ограничения и сервитуты: +--------------------------------------------------------------+ ¦Порядко- ¦Номер зоны на ¦Площадь ¦Название ¦Реквизиты ¦ ¦вый номер¦плане участка ¦зоны, кв.м ¦зоны. ¦документа, ¦ ¦ ¦и ¦ ¦Регламент ¦обосновываю ¦ ¦ ¦ситуационном ¦ ¦использова-¦щего ¦ ¦ ¦плане ¦ ¦ния ¦ограничения,¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦сервитуты ¦ +--------------------------------------------------------------¦ ¦ Градостроительные ограничения (регламент) ¦ +--------------------------------------------------------------¦ ¦ 1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +---------+--------------+------------+-----------+------------¦ ¦ 2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------------------------------------------¦ ¦ Сервитуты ¦ +--------------------------------------------------------------¦ ¦ 1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +---------+--------------+------------+-----------+------------¦ ¦ 2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------------------------------------------+ 3. Стоимостная характеристика участка Градостроительная оценка территории _____________________________ 4. Приложения Ситуационный план (схема) масштаба ______________________________ План участка масштаба ___________________________________________ Подпись лица, выдавшего паспорт _________________________________ 5. Реквизиты владельца, форма собственности и других вещных прав на недвижимое имущество ______________________________________ собственность: государственная, муниципальная, частная(физические лица, юридические лица), владение, пользование,распоряжение, аренда и прочее Дата выдачи паспорта ___________________________________________ Примечания: 1. Срок действия настоящего паспорта до уведомления владельцаорганом архитектуры и градостроительства об измененииградостроительных условий использования участка с реквизитамиобосновывающих документов. 2. Градостроительный паспорт считается недействительным безвнесения необходимых изменений в пункт 5 при перерегистрацииправоустанавливающих документов. 3. Подтверждение материалов и изготовление копий паспортапроизводит организация, выдавшая паспорт. 4. Производство работ по строительству, реконструкции наземельном участке осуществляется в порядке, установленном действующимиправилами застройки земельных участков, правилами благоустройства идругими действующими нормативно-правовыми документами. СОСТАВ МАТЕРИАЛОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПАСПОРТА 1. План земельного участка на топографической основе от М 1:5001:2000, включающий: фрагмент базисного плана градостроительного кадастра; границы фактического землепользования; границы земельного участка, разработанные с учетом красных линий,естественных границ природных объектов, иных границ и согласованные ссоседними землепользователями; зоны градостроительных ограничений (регламентов) и сервитутов(красные линии, границы зон резервирования, охранные зоны и прочее); уточнение границ земельного участка (с каталогом координатповоротных точек границ земельного участка) по согласованию с органомархитектуры и градостроительства и областным, районным, городскимкомитетом по земельным ресурсам и землеустройству; экспликации инженерной инфраструктуры, благоустройства, зданий исооружений. 2. Ситуационный план на топографической основе М 1:5000, 1:10000,1:25000, определяющий и обосновывающий градостроительные ограничения(регламенты) для земельного участка и включающий следующую информацию: местоположение участка; функциональное назначение территории (территориальной зоны); инженерно-транспортную инфраструктуру; зоны общего пользования; зоны резервирования; экологические, санитарные, противопожарные, геологические,историко-культурные и прочие ограничения (регламенты); смежные землепользования и сервитуты, связанные с этим участком; прочие сведения, обусловливающие установление сервитутов иградостроительных регламентов. 3. Пояснительная записка 4. Приложения материалы, необходимые для регистрации кадастровогоплана земельного участка и градостроительного паспорта. Примечание. В соответствии со строительными нормами и правиламиРоссийской Федерации: Основными положениями создания и ведениягосударственного градостроительного кадастра Российской Федерации иСанитарными нормами и правилами 140196 градостроительный паспортземельного участка кадастровый документ, устанавливающийградостроительный регламент и сервитуты на земельном участке, иныесведения, необходимые для контроля за их соблюдением. Он имеетобязательную юридическую силу и является информационной основойправоотношений, связанных с изменением состояния недвижимости. Состав материалов, необходимых для оформления градостроительногопаспорта, определен комитетом по архитектуре и градостроительствуЛенинградской области с учетом постановления Правительства РоссийскойФедерации от 2 февраля 1996 года N 105 "Об утверждении Положения опорядке установления границ землепользований в застройке городов идругих поселений", Указаний по подготовке материалов для продажиземельных участков в населенных пунктах Минстроя России иГоскомимущества России (ВБ1/2 и ПМ9/4500 от 14 июля 1992 года),зарегистрированных Минюстом России 7 августа 1992 года(регистрационный номер 32). Градостроительный паспорт земельного участка является снованиемдля разработки кадастрового плана. Градостроительный паспорт земельного участка оформляется за счетсредств землепользователя. Стоимость работ по подготовке материалов, необходимых дляоформления градостроительного паспорта на земельные участки (довведения в действие законодательства о территориальном зонировании иутверждения соответствующих градорегулирующих документов) определяетсяна основе Справочника базовых цен на проектные работы длястроительства, раздел "Градостроительная документация", утвержденногопостановлением Министерства строительства Российской Федерации от 7июня 1995 года N 1856, с применением коэффициентов от 0,4 до 0,2 ксметной стоимости проекта детальной планировки в зависимости отналичия проектной документации. Объем работ, выполняемых органамиархитектуры и градостроительства, составляет 10 процентов от общегообъема. ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ТОПОГРАФИЧЕСКИМ МАТЕРИАЛАМ Топографический план выполняется в соответствии с требованиямиГеодезических картографических инструкций, Норм и правил (Москва,1989); Санитарных норм и правил 110296; Свода правил 1110497, а такжепо топографическим съемкам масштабов 1:5000; 1:2000; 1:1000; 1:500. Границы и масштаб топографической съемки определяются органамиархитектуры и градостроительства. Возможность использования имеющейся топографической съемки,необходимость съемки текущих изменений или производства новой съемкиопределяются инспекцией по надзору за инженерными изысканиями комитетапо архитектуре и градостроительству Ленинградской области. Планы уборочной площади земельного участка М1:500 (Не прилагается)